«Срочно продаю садовый домик»
О том, что загородная недвижимость упала в цене в связи с кризисом, наслышаны все. Поэтому объявления типа «Срочно продам садовый домик. Дешево!» никого не удивляют.
Польстившемуся на супернедорогую дачу покупателю показывают достаточно милый с виду дом (зачастую аферисты снимают его в аренду, а документы подделывают).
«Продавцы» просят залог небольшой и потому не внушающий опасений: от 300 – 400 до 1000 долларов в зависимости от того, насколько состоятельным выглядит покупатель. (Но с учётом того, что «милый домик» за день «продаётся» трем-четырем претендентам, суммы набираются неплохие.) Вскользь упоминается, что залог не возвращается.
Нет, «продавцы» не скрываются. Но во время следующей встречи «честно» показывают покупателю такие скрытые недостатки дома (например, прогнивший фундамент), что он сам отказывается от сделки. Задаток, как и было уговорено, не возвращается.
Даже если покупатель начинает подозревать, что его обули, доказать этот факт достаточно сложно – фактически он сам пришёл в ловушку…
Стоит иметь в виду, что, когда говорят о чуть ли не 50% падении цен на землю в Подмосковье, речь идет о коттеджных посёлках. Со скромными дачами и садовыми домиками ситуация другая – предложения с началом кризиса, наоборот, резко сократились (ну кто захочет расставаться с родимыми картофельными грядками в лихие времена?), и на садово-огородную недвижимость цены особо не снизились. И если вам предлагают «крепкий» дом в садовом товариществе задёшево, скорее всего, либо у дома, либо у участка есть какие-то скрытые недостатки.
«Подсобим с оформлением»
Увы, даже дачная амнистия не облегчила жизнь тем, кому надо зарегистрировать свои права на загородную недвижимость. Помочь в «сопровождении сделки и оформлении всех нужных документов» всегда готовы мошенники.
Наиболее популярная схема выглядит так. Покупатель загородного дома заключает с некоей компанией договор «на оказание юридических услуг». Как правило, офис компании сомнений в её состоятельности не вызывает – эти мошенники играют по-крупному и денег на презентабельность не жалеют.
Далее – внимание! – сотруднику фирмы выписывается нотариальная доверенность на представление интересов покупателя (чаще всего «своим» нотариусом – чтобы без очереди).
Еще раз внимание! В список «услуг по сопровождению» входит заключение договора на банковскую ячейку, куда закладывается предоплата за сделку (обычно это 35% от суммы сделки, т. е. стоимости дома и земли – можете сами представить, сколько это будет в абсолютных цифрах).
Как только предоплата вроде бы оказывается в ячейке, начинается «телефонное динамо» – менеджер в отъезде, позвоните завтра… В конце концов клиенту откровенно заявляют, что ничего про банковскую ячейку не знают. Как и про сотрудника, которому была выписана доверенность. Договор на юридические услуги – да, есть, а больше ничего не было… Предоплата? Какая предоплата?
В банке, названном «доверенным лицом», покупателя также знать не знают – если и был договор на аренду ячейки, он заключался другим человеком.
По словам нашего эксперта, большинство попавшихся таким образом граждан, выписывая у нотариуса доверенность, не просят себе копию. А это единственный документ, который в таких случаях может послужить доказательством надувательства для суда! Если даже удастся каким-то образом найти исчезнувшее «доверенное лицо», это лицо, естественно, будет от всего отпираться. Как правило, и собственно нотариус оказывается подставным, поэтому никаких записей в нотариальных книгах, подтверждающих факт выписки доверенности, естественно, нет.
Кстати
Известны случаи, когда аферистам удавалось собрать деньги и с целых садово-дачных кооперативов – за помощь по оформлению участков в рамках дачной амнистии. Вместе с коллективной предоплатой фирма и испарялась…
Важно. Не попади в ловушку.
Сегодняшние земельные аферисты обставляют свои делишки таким образом, что формально с точки зрения закона предъявить к ним претензии и доказать злой умысел крайне сложно. Поэтому главная форма защиты – собственная внимательность к деталям.
Увы, мало кто из потенциальных покупателей загородной недвижимости представляет, какие точно документы требуются на дом с земельным участком и как они должны выглядеть. Отчасти виной тому неразбериха с законодательством, которое за последнее десятилетие менялось неоднократно. В качестве профилактической меры не поленитесь до встречи с продавцом залезть в Интернет и найти нужную юридическую информацию (в частности, можете зайти в раздел «Загородная недвижимость»).
Внимательно читайте все договоры, которые подписываете. Если это договор на оказание юридических услуг, в чем эти услуги будут заключаться? Нормально – когда речь идет о конкретном результате. Например, получении свидетельства о регистрации права собственности на участок. У мошенников этот пункт всегда прописан расплывчато – так что привлечь их к суду за неисполнение условий договора невозможно.
Кроме того, обратите внимание на:
– условия расторжения договора или окончания его действия,
– свои права и обязанности по договору,
– точное указание не только юридического, но и фактического адреса фирмы,
– присутствие пункта о том, что вас обязаны информировать об изменении координат фирмы – адреса, телефона – и как это будет осуществляться (желательно – по телефону или электронной почте, а не по обычной почте),
– помните, что задаток и аванс – не одно и то же; если речь идёт о задатке, эта сумма при вашем отказе от сделки не возвращается.
Проверяйте полномочия нотариусов. Все они должны быть зарегистрированы в Московской государственной нотариальной палате Москвы. (Полный список нотариусов Москвы несложно найти в Интернете.)
Сохрани!
Эти документы на землю должны быть у продавца
– Правоустанавливающий документ (отражает, каким образом земля досталась ее нынешнему хозяину). Это может быть акт местных органов власти о предоставлении (передаче) участка в собственность, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.
– Правоподтверждающий документ (подтверждает, что право собственности на землю, вытекающее из правоустанавливающего документа, официально зарегистрировано и признано государством).
Наиболее современный и надежный документ – свидетельство о государственной регистрации права собственности (зелёного цвета).
– Кадастровый паспорт участка (не путать с планом БТИ!).
Полноценный современный документ должен быть выдан Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (до 1 марта 2009 г.) либо Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (после 1 марта 2009 г.).
Источник: “Комсомольская правда”
