В последнее время на рынке недвижимости ажиотаж, в неспокойное время многие люди стремятся вложить свои капиталы в жильё. Цены на него при этом существенно выросли, минимум на 20-30 процентов, а то и выше, если оценивать ситуацию в Москве и пригородах. Напоминает ситуацию с дорожающей гречкой и туалетной бумагой год назад, когда люди, впавшие в невменяемое состояние, сметали их с полок магазинов, копируя американцев.
Официальное расследование российских правоохранительных органов выявило сговор поставщиков гречки, которые организовали этот психоз, хорошо заработав. К этим фирмам обещали применить серьёзные меры, но всё так и заглохло. Наверняка, просто поделились с кем надо.
То, что сейчас происходит на рынке недвижимости весьма похоже на картину с гречкой, только тут на фоне истерики с коронавирусом искусственно подогрели рынок крупные агентства недвижимости (большинство объявлений от них на досках: Авито, Яндекс.Недвижимость, Циан, ДомКлик, Юла), застройщики и поставщики стройматериалов. Хотя курс доллара к рублю в сравнении с пиковыми значениями 2018 года не так уж сильно повысился и его резкий рост в феврале-марте 2020 года быстро прекратился. Да и сама ситуация с ковидом уже стабилизировалась и у большинства не вызывает прежних опасений, есть даже экспериментальные вакцины от него для желающих стать добровольцами в их массовом испытании. Словом, население в очередной раз просто доят, под выдуманным предлогом поднимая цены и забирая накопления. Так было уже много раз.
До сих пор не мало тех, кто не хочет и не готов заниматься продажей, покупкой или вопросом аренды недвижимости самостоятельно, поручая это дело посреднику. Такие люди верят, что достаточно подписать договор с риелтором и потом можно расслабиться, он всё сделает, как надо за свою далеко не малую комиссию. Однако этих простаков может ждать не мало разочарований. В этой статье собрана информация, как обманывают риелторы, их схемы и хитрости.
Иногда посредники бывают полезны, но порой сами могут вас обмануть и оставить без денег или квартиры. Поэтому надо знать их уловки. Как хорошо сказал один знакомый мне человек: “Нельзя просто пойти и купить квартиру”. И я с ним абсолютно согласен, вопрос требует тщательной проработки. А те, кто надеется на авось, часто потом, бегая по судам, кусает свои локти, потеряв впустую время, силы и, самом собой, материальные средства.
Схемы обмана со стороны риелторов постоянно меняются, подстраиваясь под ситуацию на рынке и становятся более продуманными.
Как обманывают риелторы при покупке квартиры
Если вы хотите найти себе квартиру , то столкнётесь с риелтором в 90% случаев. Они повсюду размещают свои объявления, поэтому попасть на хозяина крайне трудно. И всё это результат работы риэлторов и их обмана. А берут денег за свой обман риэлторы немало. При продаже, покупке они берут 3-5% от стоимости жилья, при аренде – 50%-100% от стоимости проживания. Если не оплатите, сделки не будет.
Как только вы начинаете общаться с риелтором, вас сразу начинают обманывать.
Первый способ обмана – схема, которая называется “липовая квартира”. Посредники публикуют множество объявлений с несуществующими квартирами и своим номером телефона, чтобы привлечь покупателя.
Когда вы позвоните по телефону в объявлении по поводу понравившейся вам квартиры, то вам скажут, что она уже продана или под авансом, но есть другая ещё лучше и вы можете её посмотреть. В итоге такого обмана риелтор находит себе клиентов.
Определить такое объявление несложно. Информация о ней неполная, например, не указан этаж, общая площадь, точный адрес или параметры будут противоречивыми. Фотографии при этом взяты из интернета и слишком хорошие для такой стоимости квартиры.
Цену обычно выставляют низкую и привлекательную. Цель таких объявлений – приманить жертву, а дальше уже продолжить работу по реальным предложениям.
Второй способ обмана – взять объявление хозяина, скопировать фотографии и растиражировать объявление по всем сайтам, но уже со своими контактами. Делается это без согласия хозяина. Посредник просто копирует фотографии, изменяет описание и выставляет квартиру от своего имени.
Клиент думает, что квартира от хозяина, а попадает к риелтору. Благодаря такому обману, посредник вклинивается в продажу квартиры, чтобы хорошо заработать на этом.
Вы звоните по объявлению и уже по телефону вам риелтор говорит, что он – родственник, сосед, подружка и просто помогает продать. Вы решаете, что можно пойти посмотреть, комиссии не будет. На деле, когда приходите в квартиру, становится понятным, что это обычный посредник и он хочет комиссию. А по телефону вас обманули для того, чтобы вы пришли на просмотр.
Такой обман ради наживы очень раздражает. И главное, что по телефону вам не скажут о комиссии. Вы узнаете о ней, только когда уже будете в квартире и станете обсуждать вопрос цены. Тут и окажется, что вы должны дополнительно заплатить, к примеру, несколько тысяч долларов. При этом вам скажут что-нибудь в стиле: “Я не посредник, я – соседка, но я же должна заработать, я потратила время и силы!”
Хозяин обычно говорит, что, например, мои 7 миллионов рублей, а с вознаграждением соседки решайте сами. Она в свою очередь вопит, что без своей комиссии не допустит проведение сделки и убеждает хозяина, что, скорее всего, купить хотят мошенники, так как не согласны на наши условия и не хотят платить комиссию. В итоге люди ругаются и расходятся. Вас обманули, хозяин не продал. А риелтор дальше ищет покупателей.
Третий способ обмана – подставные покупатели и люди с авансом. Вас торопят и не дают спокойно принять решение о покупке. Если риелтор понимает, что квартира вам точно должна понравиться и по всем параметрам подходит, то он может позвать дополнительных покупателей в момент, когда вы будете её смотреть.
Посредник заранее договаривается, чтобы, когда вы будете в квартире, пришли ещё люди и интересовались покупкой. Создаётся ажиотаж, и вас подталкивают к заключению сделки.
Этим же способом можно воздействовать и с помощью телефонного звонка. При вас посреднику звонят и говорят, что готовы дать аванс, если хозяин немного уступит. Посредник это рассказывает вам и говорит, что если купите без торга, то квартира ваша.
Четвёртый способ обмана – показ жутких вариантов. Это довольно распространённый приём. Вас будут водить по квартирам, которые соответствуют частично параметрам, но в ужасном состоянии. Из них хочется сразу выйти и бежать. Обычно показывают 5-7 таких квартир. Для того, чтобы вы разочаровались и были более податливы к решениям.
Риелтор говорит, что это лучшее, что есть сейчас на рынке. Вы расстроены и думаете, что ничего хорошего нет, придётся жить в старой квартире. И тут посредник показывает квартиру, которую ему выгодно продать и вам подходит по всем параметрам. Это обычно 7-10 квартира. Она была изначально, просто вас подводили к покупке и тратили ваше время на показы плохих вариантов.
Пятый способ обмана – вы дали аванс, а вам его не возвращают. Не все риелторы разбираются что такое аванс, а что такое договор задатка. Между этими понятиями есть большая разница в юридических последствиях. Посредники говорят – давайте оформим задаток, а его даже нельзя упоминать в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Передача денег там называется авансом, либо обеспечительной суммой. Это первый обман. Договор задатка нельзя оформить в предварительном договоре.
Но когда вам отказываются возвращать аванс, аргументируя, что это задаток, и он не возвращается, то это снова обман. В большинстве случаев, как бы не писали в предварительном договоре, оформляется именно аванс.
Бывает, прописывают штрафные санкции и обеспечительную сумму, но если написан аванс, то вам его обязаны вернуть. Если вам не возвращают деньги, говоря, что это задаток, то вас просто обманывают.
Шестой способ обмана – скрытие недостатков. Риелтор не станет рассказывать о недостатках квартиры. Ему это просто не выгодно. Задача риелтора – продать. Если соседи пьющие и буянят, то приведут утром, пока они спят. Если рядом домом собираются пробки на дороге, то посредник покажет квартиру, когда машин почти нет. Если вид из окна днём некрасивый (например6 видно кладбище ли свалка), то квартиру покажут в вечернее время. Поэтому смотреть квартиру нужно несколько раз и в разное время суток. И всё проверять самостоятельно.
Седьмой способ обмана – проверка юридической чистоты квартиры. Риелторы только рассказывают про юридическую проверку, а на деле оказывают лишь информационные услуги и никаких гарантии не несут. Вы можете купить квартиру с проблемными документами и даже об этом не знать. Пока не появится предыдущий хозяин и не подаст на вас в суд о признании сделки недействительной. Проблем в этом плане может возникнуть много, например, прописанный родственник, вернувшийся из тюрьмы или нарушенные права детей.
Обычный риелтор просто не может разбираться во всех юридических тонкостях с документами на недвижимость. Поэтому через посредников можно купить квартиру и потом 10 лет судиться, а риелтора это уже не будет касаться. для него главное – взять комиссию. Они по своему агентскому договору не несут никаких гарантий и для них не имеет значения что потом будет с вами.
Риелтор – это только посредник, продающий чужую недвижимость. Если вы нашли квартиру через риелтора, то доверять проверку документов ему не стоит. Нужно обратиться к юристу по недвижимости. Они имеют больше опыта и знаний, чтобы гарантировать чистоту сделки. Услуга юридического сопровождения сделки стоит существенно дешевле, чем услуги посредников.
Документы на квартиру – это самый важный момент сделки. Если с ними проблемы, то уже не важно, где расположен дом и какой вид из окна. Вы потеряете и квартиру, и деньги, которые заплатили за неё.
Как обманывают риелторы при продаже квартиры
Когда вы продаёте свою квартиру, риелторы готовы на всё, чтобы сделка прошла через них. Они готовы использовать весь арсенал уловок и схем, чтобы хорошо заработать.
Первый способ обмана – объявления-приманки. Посредник расклеивает объявления на столбах и даёт объявления на досках объявлений в интернете о том, что купит квартиру для себя (1-2-3-х комнатную, в любом состоянии) и гарантирует быстрый расчёт. Когда вы позвоните по номеру телефона, то окажется, что это обычный посредник. Этим способом риелтор находит квартиру от хозяина для дальнейшей продажи, занося её в базу и начинает искать клиентов.
Второй способ – узнать вашу минимальную цену. В квартиру приходят посредник и подставное лицо, такой же посредник или его знакомый. Они разыгрывают сцену, что квартира им нравится и они готовы дать аванс, если будет хороший торг по цене. Так как вы хотите продать и, видя, что люди серьёзно настроены, то скидываете цену до минимально возможной. Ведь это реальные покупатели, к тому же риелтор говорит, что готовы купить прямо сейчас.
В конце встречи посредник и подставное лицо заявляют, что их всё устраивает и договариваются встретиться на следующий день и подписать все бумаги. Вы воодушевлены продажей, на следующий день ждёте звонка. Вам звонят и говорят, что сделка сорвалась, клиент передумал. На самом деле никто вашу квартиру в данном случае и не думал покупать. Просто посредники пытались узнать, за сколько вы готовы отдать свою недвижимость, сколько скинуть.
После этого в объявлениях выставляется ваша квартира уже за указанную вами сумму и именно от неё с вами будут торговаться. Или же сумма в объявлении остаётся прежней, но вам со сделки достанется минимальная сумма, которую вы озвучили, остальные деньги, договорившись с покупателем, посредник положит себе в карман.
Третий способ обмана – риелтор снизил цену в объявлении. Распространённая практика, когда риелтор копирует ваши фотографии и выставляет на всех сайтах вашу квартиру, но с ценой дешевле, завлекая тем самым покупателя.
Когда он приведёт клиента, покупатель будет очень удивлён, почему цена квартиры тала выше, чем в объявлении. Расчёт риелтора тут на то, что квартира понравится покупателю и начнутся торги, где в конечном итоге стороны сойдутся на меньшей сумме, чем хотел продавец, которая устроит покупателя. А посредник таким обманным путём заработает свою комиссию.
Четвёртый способ обмана – подставные покупатели. Порой вместо реальных клиентов, риелтора приводят подставных покупателей. Один торгуется с вами до последнего, другой хочет дать аванс и торгуется ещё дешевле. Третий ходит, делает фотографии квартиры, четвёртый просто пришел посмотреть, чтобы потом предлагать своим клиентам. Таким образом риелтором создаётся видимость активной деятельности, а между тем все эти люди тратят ваше время на показ квартиры и просмотры.
Пятый способ обмана – фотографирование вашей квартиры. Риелтору для своих объявлений могут потребоваться фото квартиры. Он может прийти под видом покупателя и сделать снимки или снять видео. После этого, через пару дней вы увидите все эти фотографии на всех сайтах по недвижимости, где посредник создал объявления от своего имени и со своим номером телефона для того, чтобы пытаться от своего имени продавать вашу квартиру, даже если в с ним не договаривались об этом или просто создать “липовое объявление” для привлечение клиентов.
По фотографиям, взятым из объявления самого хозяина квартиры можно отследить их источник через поиск по изображению в Яндекс.Картинках или Картинках Google. А так, обладая своим фотоматериалам, можно создавать убедительные липовые объявления с несуществующими адресами для приманки клиентов.
Шестой способ обмана – реальные покупатели, но не вашей квартиры. К вам приходят реальные покупатели, которые ищут себе квартиру через посредника. Они предварительно указывают параметры поиска, к примеру, им нужна трёхкомнатная квартира в новом высотном доме, не на первом этаже и чтобы окна выходили во двор, а не на дорогу.
Но посредник ведёт их смотреть большую двухкомнатную квартиру в старом пятиэтажном доме на первом этаже с окнами на автомагистраль. Он покажет всё, что хоть как то похоже на искомые параметры, но вам не подходит. Ему важно продать то, что есть, а не искать то, что вы хотите. В данном случае риелтор будет использовать вашу квартиру просто в цепочке показов.
Иногда такой обман случается не специально, когда посредник сам не знает толком ничего о квартире, например, куда выходят окна, сама оказываясь в ней впервые в квартире. Далеко не все посредники бывают в квартире. Но часто всё-таки они ведут в заведомо неподходящие квартиры специально, авось, купят.
В итоге хозяин квартиры тратит зря время на показы, а покупатели ходят и смотрят ненужные им предложения.
Как обманывают риелторы при аренде квартиры
В этой области риелтор часто работает в сговоре с хозяином. Одну и ту же квартиру можно сдавать хоть каждый месяц и получать комиссию. Можно приводить клиентов и сдавать её раз в неделю или вообще сдать разным людям.
Схем очень много, но суть одна – вас выселяют на улицу и деньги не возвращают. При этом риелтор ни за что не отвечает, он просто оказал информационные услуги. Хотя это уже близко к мошенничеству.
Первый способ обмана – продажа базы квартир. Обман построен на заведомо несуществующих вариантах. Вас приглашают в офис и просят оплатить доступ к базе квартир, где вы точно найдёте себе жильё. Подписывают договор. Чаще всего база не в электронном виде, а просто на бумаге. Вы звоните по указанным телефонам хозяевам квартир, но никто не берёт трубку. Приезжайте на адрес, а вам говорят, что тут ничего не сдаётся.
Эту схему часто используют агентства-однодневки, которые часто переезжают на новые места, работая в каждом новом офисе непродолжительное время. Хотя есть и те, кто явно обладает хорошей “крышей” и ничего не боятся. Пришедших качать права обманутых клиентов просто вышвыривает на улицу охрана.
Если вам предлагают передать деньги за листик с информацией о квартирах – то это подобная схема обмана.
Второй способ обмана – объявления-приманки, как и с липовыми объявлениями по продаже квартиру. Всё то же самое – риелторы создают десятки и сотни объявлений во всех возможных ресурсах с текстом, что сдаётся или продаётся квартира дёшево в хорошем районе на длительный срок. Цена квартиры значительно ниже рынка.
Обман заключается в том, что квартиры на самом деле нет и это просто способ найти клиентов. Когда позвоните по такому объявлению, то скажут, что квартира сдана, но есть почти такая же. И просто начнут предлагать другие варианты.
Третий способ обмана – сговор с хозяином. Риелтор сдаёт квартиру, а дальше уже развитие событий зависит от наглости хозяина. Создаются все условия для того, чтобы выселить жильцов.
Хозяин приходит в квартиру, кричит, ругается, водит посторонних людей, придирается к арендатору. Играет в сумасшедшего и буянит. Всячески мешает спокойной жизни. Люди долго не протягивают и начинают искать другую квартиру.
Если собственников двое, а вы подписывали договор только с одним, то схема схожа. Приходит второй собственник с участковым или крепкими друзьями и выкидывает ваши вещи из квартиры. Потому что без второго собственника договор не будет действительным. Второй хозяин в полном праве выгнать тех, кто занимает его часть квартиры без его согласия.
Когда жильцы съехали, цепочка повторяется. Этот же посредник находит новых и берёт снова свой процент комиссии. А хозяину каждый раз остаётся цена полного месяца и залог за последний. Такая схема может повторяться хоть каждую неделю. Риелтор при этом прикрывается информационным договором о предоставлении услуг. А в нём нет никаких гарантий кроме информации. Свою часть по договору посредник выполнил.
Четвёртый способ обмана – сговор риелтора с мошенником. Мошенник благодаря посреднику снимает квартиру у хозяина на недолгий срок. После этого он вместе сдаёт на длительный срок снятую квартиру множеству людей, выдавая себя за хозяина. Риелтор ему в этом помогает, убеждая клиентов, что хозяин надёжный, они давно знакомы, и волноваться не стоит. Доверчивые люди поверят и доверятся, не проверяя толком документы. Им могут показать фальшивые копии.
Так за небольшой промежуток времени можно подписать десятки договоров, взять оплату за месяц и комиссию от каждого, скрывшись солидным кушем.
