Любая сделка с недвижимостью предполагает подготовку пакета документов. Его состав может варьироваться в зависимости от того, продаётся имущество, дарится или оформляется в наследство. Впрочем, помимо переменных, имеются в каждом наборе и постоянные – константы. Речь идёт, конечно, о справках.
Собирая справки, нельзя забывать, что большинство из них имеет ограниченный срок действия. Поэтому начинать оформление документов лучше, когда уже найдена вторая сторона сделки.
От семёрки до девятки
Справка по форме 7 может понадобиться для совершения сделки купли-продажи или, к примеру, для оформления наследства. Она содержит технические характеристики квартиры: метраж помещения, краткие сведения о здании, замечания о дефектах и проведённых перепланировках.
Форму 7 можно получить в паспортной службе по месту «прописки». Впрочем, к «жилищному паспортисту» чаще обращаются по другой причине – чтобы получить справку по форме 9.
Именно по этому документу можно определить количество зарегистрированных в квартире жильцов. Против ФИО каждого проживающего в справке указаны данные о его регистрации или снятии с регистрационного учета (иногда – причина «выписки» жильца). В заголовке справки обычно стоит ФИО собственника жилья.
При продаже квартиры форму 9, как и ряд других документов, желательно запросить у продавца заблаговременно – ещё до внесения задатка. Тогда можно избежать неприятных сюрпризов. Данная справка не имеет законодательно установленного срока действия, она лишь подтверждает сведения о зарегистрированных в объекте жильцах на дату выдачи документа. Однако организации, которые принимают эту форму, вправе самостоятельно устанавливать допустимый срок её действия (обычно около месяца). Поэтому лучше всё-таки оформлять справку номер девять ближе ко дню подписания договора. В особо проблемных случаях этот документ можно получить несколько раз: до внесения аванса, до заключения договора и до полной передачи денег.
Особую важность приобретает форма 9 при расселении коммунальных квартир. В частности, справка позволяет выяснить, подлежат ли приватизации все комнаты квартиры. Так, если кто-то из обитателей коммуналки уже использовал своё право на приватизацию, а потом снова оказался «на государственных квадратных метрах», с его комнатой могут возникнуть проблемы.
Предусмотрительная точность
Иногда возникает необходимость подтвердить тот факт, что реальная площадь жилого помещения идентична площади, указанной в техническом паспорте квартиры. Связано это с тем, что с 1998 года система обмера помещений изменилась. Раньше размеры указывались с наличием десятых и сотых метра, а сейчас они округляются до десятых. Поэтому в техническом паспорте на квартиру необходимо сделать отметку о том, что изменение размера жилплощади произошло в связи с применением новой методики измерения. Что, как показывает практика, граждане делают далеко не всегда.
Красноречивая выписка
В процессе совершения сделки с недвижимым имуществом решающее значение имеет отсутствие различных прав и притязаний на предмет сделки (дом, квартиру, комнату). Данные о наличии или отсутствии правопритязаний на объект можно получить из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка из ЕГРП является основным средством подтверждения наличия либо отсутствия прав, обременений на жилье. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают либо прекращаются те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях. Например, её часто запрашивают потенциальные покупатели квартир или даже сами продавцы.
Срок действия выписки устанавливается по таким же правилам, что и для формы 9. Обычно этот срок составляет один месяц.
Если права на квартиру не были зарегистрированы в УФРС, интересанту выдаётся выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться если право собственности на объект возникло ещё до создания Федеральной регистрационной службы (ранее – ГБР) или квартира построена недавно.
Налоговый рубеж
Ещё один документ, который может понадобиться при операциях с квартирой, – это справка об уплате налога на недвижимое имущество.
Дело в том, что до января 2006 года обязанность по уплате налогов возникала у одаряемых и наследников, за исключением наследования или дарения между супругами и составления договоров дарения в простой письменной форме. При этом был установлен дифференцированный размер налогового сбора, в зависимости от степени родства и стоимости имущества.
Начиная с указанной даты п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ освобождает от налогообложения одаряемого, если даритель является членом его семьи и(или) близким родственником. Так, от налогов освобождаются супруги, родители, дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки. Также в этот перечень попадают внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Для продажи квартиры продавец всегда должен иметь нотариально заверенное согласие супруга на покупку либо заявление о том, что он не состоит в браке.
Если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо получить разрешительные документы от совета опеки и попечительства. Иначе заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.
Бывают случаи, когда для совершения сделки может потребоваться справка из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учёте. Правда, нужна она бывает редко, в основном лишь в тех случаях, когда продавцом, дарителем или завещателем выступает пожилой человек, дающий повод усомниться в его здоровье. При этом необходимо учитывать, что нахождение на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере сейчас является делом добровольным. И человек, имея соответствующие заболевания, может «в списках не значиться».
В связи с этим, по советам юристов, необходимо четко различать справку о нахождении на учёте и заключение об обследовании. Медицинское обследование должно быть произведено в день или накануне совершения сделки. Причём лучше проверить пациента не только на предмет психоневрологических заболеваний, а ещё и на предмет наличия наркотической зависимости.
Справки и выписки, требующиеся при сделках с недвижимостью
Справка по форме 7 – необязательный документ. Она выдаётся паспортной службой бесплатно, срок действия обычно 1 месяц.
Справка по форме 9 – необходима для всех видов сделок. Можно также бесплатно получить в паспортной службой, срок действия обычно 1 месяц.
Выписка из техпаспорта на квартиру, технический паспорт – необходимы для всех видов сделок, если ранее не передавался в архив ФРС оригинал паспорта. Можно получить в районном ПИБ (БТИ) на 5 лет, либо на срок, указанный в этом документе. Стоимость зависит от срока изготовления и площади объекта.
Справка о полной выплате пая – для первичной регистрации права. Выдаётся председателем ЖСК бесплатно, срок действия не ограничен.
Выписка из ЕГРП – нужна по требованию покупателя или нотариуса, возможно для открытия банковской ячейки. Выдаётся УФРС, срок действия обычно 1 месяц, стоимость для организаций выше, чем для граждан.
Справка из Налоговой об уплате налога – для оформление наследства. Можно получить бесплатно в районной налоговой инспекции.
Справка из ПНД – может быть нужна по требованию покупателя. Выдаётся в психоневрологическом диспансере за 1–2 дня перед сделкой, стоимость зависит от медицинского учреждения.
Справки органа опеки и попечительства – необходима для сделок с участием несовершеннолетних и недееспособных. Получить можно бесплатно в отделы опеки и попечительства муниципальных образований районов. Срок действия до выполнения условий сделки или срока установленного разрешением.
