Безопасность

Что нужно проверить, приобретая квартиру

14.03.2019

На рынке недвижимости не мало аферистов, жаждущих сорвать большой куш, но большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

Для покупателя проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придётся возвращать и если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

Документы, подтверждающие личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать.

Если купить квартиру по поддельным документам, например, о собственника украли паспорт и все документы суд признает договор купли-продажи ничтожным. Покупатель из-за поддельных документов теряет деньги.

Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Обычно именно паспорт гражданина РФ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России. Проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  • Нет ли там исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  • Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  • Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это, скорее всего подделка. Хотя иногда несовпадение первых цифр серии с ОКАТО региона может быть и вполне легальным. Но в любом случае это повод насторожиться.
  • Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.
  • Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или её частью. Это основание права собственности на квартиру и как следствие на операции с ней.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Одна из известных схем мошенничества, когда арендуют квартиру и продают её по подложным документам. Появившийся настоящий собственник оспорит сделку и вы потеряете деньги.

Если квартира не приватизирована, придётся приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.

Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приёмки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приёма-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продаёт вам квартиру, нет разногласий. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости необходима, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, а также проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Если у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права их тоже лучше проверить, чтобы сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН поможет проверить квартиру, нет ли в ней подвоха. Например, в квартире может оказаться собственник, мнение которого не учли, — он оспорит через суд. Или квартира окажется под обременением — сделку опять же признают недействительной. Также вам может продать квартиру человек, который не имеет на неё никаких прав, а реальный собственник оспорит сделку. Есть ещё десятки подобных вариантов. В любом таком случае вы потеряете деньги. Чтобы избежать подобного, нужно проверить выписку из ЕГРН.

Она предоставляется в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать её можно на сайте Росреестра. Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Выписка из ЕГРН конечно не гарантирует 100% проверку объекта, но в ней отображаются сведения такие как, ограничения, обременения, арест. Нужно в совокупности проверять информацию о собственнике и объекте.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Если право собственности на квартиру или её часть.получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права. С 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нём указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое, ели это не апартаменты. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», квартира в залоге у банка. Купить её реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указывается адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.

Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для своей сделки вам его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить его лишним не будет.

Сравнив квартиру с её планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если это произошло, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект ещё не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Вопрос перепланировки важен, если вы берёте квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить за это, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.

Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.

Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.

Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.

Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нём указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Согласие супруга

По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.

Если продавец приобрёл квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на неё согласия.

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истёк ли он. Согласие обычно выдаётся на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте её адрес и характеристики.

Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года с момента, когда выяснилось нарушение права.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски всё равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Если вы сами состоите в браке, стоит взять письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Проблема с детьми и материнским капиталом

С 1 января 2007 года, когда стал выдаваться материнский капитал, жильё, на покупку которого были потрачены эти средства, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, её детей и официального супруга. Но данное правило нередко нарушают. Если бывшие собственники не сделали выделение долей, то могут возникнуть после проблемы, как продавца, так и у покупателя. У первого пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал, судебные решения по этому вопросу уже были.

Другой вариант развития событий: сделку, по которой продали квартиру, могут признать недействительной. Договор купли-продажи если не будет отменён целиком, то частично, когда по решению суда выделят детскую долю, обязав супругов выплатить покупателю компенсацию за неё. При этом больше эта доля новому владельцу квартиры не будет принадлежать.

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем. Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

В подобных случаях применяется общий срок исковой давности — три года с того дня, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Если иск касается прав и интересов ребенка, которому на момент подписания сделки не было 18 лет, трёхлетний срок исковой давности считают с момента, когда ребенок станет совершеннолетним. Вот и представьте, живёте вы лет 20 спокойно в приобретённой квартире и вдруг вас приглашают на суд по повод нарушенных прав ребёнка… Поэтому в этом вопросе нужно быть особенно бдительным.

Дети нынче не обязательно вписаны в паспорт и о них могут даже не знать соседи, если они на квартире не появлялись (к примеру семья жила в другой, а продаваемую сдавали). Но если материнский капитал был привлечён для оплаты квартиры, об этом обычно написано в договоре — что оплата произведена частично материнским капиталом.

Форма 9. Справка о регистрации

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернётся, придётся делить квартиру с ним через суд.

Форму 9 легко подделать. Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Её можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал госуслуг.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и обратитесь к юристу за консультацией.

Архивную форму 9 нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Форма 12. О снятии с регистрации некоторых категорий граждан

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Также в ней содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Если не проверить форму 12, внезапно может объявиться жилец. Споры в таких случаях практически всегда решаются только через суд.

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры стоит попросить у продавца оба документа, бывают случаи, когда информация различается. Например, по одному документу в квартире заключенные не зарегистрированы, а по второму отмечены.

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца. Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.

По мнению юристов, справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо. Их просят только у совершеннолетних собственников и выдают лично гражданину в день обращения.

Если продавец пожилой, то у него обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы всё равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога (судмедэксперта), который аттестован для участия в сделках с недвижимостью, имея лицензию на проведение экспертизы. Он решит, может ли продавец заключать сделку. В Москве такого специалиста довольно просто, в других других городах — сложнее.

Обязательно нужно записать часть интервью на видео с получением согласия на видеосъемку. После освидетельствования эксперт должен написать заключение, прочитать его продавцу на запись и поставить свои печать и подпись, а также выдать вам копию своей действующей лицензии. Впрочем, после этого тоже возможно оспорить сделку из-за недееспособности продавца.

Можно ещё провести сделку через нотариуса, который свидетельствует о вменяемости сторон сделки, когда подписывается договор. Хотя и такую сделку тоже можно оспорить.

Но по крайней мере, если вы так подстрахуетесь, у вас будут свои козыри в суде в случае проблем и вы можете выиграть дело.

Справка о погашении ипотеки

В случае, если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Выписка из домовой книги. Долги по квартплате

По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придётся потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. Но если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.

Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Её можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Если долги есть, возможен один из следующих  вариантов:

  • Собственник сам погашает весь долг до сделки и даёт вам ещё одну справку об отсутствии задолженностей;
  • Собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определённый срок после продажи квартиры, оплаив его деньгами, которые получит от вас;
  • Из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.

Собственник может подделать справку, поэтому чтобы обезопасить себя, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру.

Когда будете принимать квартиру, в акте приёма-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков, чтобы у вас было доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру. Также стоит сверить показания счетчиков и сверяйте с теми показаниями, что поданы в управляющую компанию/ТСЖ/ЖСК.

Проверка на другие долги

Кроме проверки задолженности по коммунальным платежам и ипотеки, стоит проверить собственника на предмет других долгов. Дело в том, что у квартиры может не быть коммунальных долгов, и нет обременений в виде ипотеки, залога, ареста, но у собственника могут быть долги, к примеру, по бизнесу и судебное решенеи об их взыскании. Таким образом можно столкнуться с судебными приставами, пришедшими изъять квартиру в счёт долга. Проверять собственника можно по базе судебных приставов, по реестру банкротов, по БКИ (Бюро кредитных историй).

Копия финансового лицевого счёта

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, в копии ФЛС это будет отражено.

Копию ФЛС можно получить в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно взять также в МФЦ или в  ЕИРЦ (Едином информационно-расчетном центре). А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится — их не выдают по обычному запросу в МФЦ.

Согласно постановлению правительства Москвы № 1130-ПП ЕЖД заменяет:

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  • Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  • Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  • Выписку из домовой книги.
  • Справку о проверке жилищных условий.
  • Справку о регистрации по адресу.
  • Справку о замене паспорта с указанием причины.
  • Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
  • Справку об одиноком умершем.
  • Справку о составе семьи.
  • Справку об иждивении.
  • Справку об изменении адреса.
  • Справку «дом-новостройка».

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, её взять все равно нужно.

Доверенность

Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  • Генеральная. Даёт право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  • Специальная. Даёт право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают её риелторам на сбор документов.
  • Разовая. Её дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и даёт право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто её заверял. К тому же с доверителем может что-то случиться, например, пожилой человек может умереть за несколько дней до сделки. То есть доверенность станет недействительной. И тогда наследники могут оспорить сделку. Хотя согласно ГК РФ Статья 189. Последствия прекращения доверенности, в случае смерти лица выдавшего доверенность, на наследников возлагается обязанность донести эти сведения до доверенного лица, иначе сделка признаётся законной. Но всё равно может потребоваться доказывать свою правоту в суде, тратить время и силы.

Доверенность может быть также и просто поддельной. Поэтому надо её проверить до сделки. Это можно сделать6 к примеру, а сайте Федеральной нотариальной палаты,  а нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять, а также проверьте срок действия доверенности.

Стоит запомнить

1) Проверяйте только оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.

2) Не спешите, внимательно читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, её собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.

3) В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.

4) Не ограничивайтесь минимумом документов. Стоит проверить документы, которые перечислены в этой статье, обычно этого хватает, чтобы распознать мошенников.

5) Если вы решили приобрести квартиру при помощи профессионального риелтора или юриста, выбирайте проверенные агентства. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, можете заказать услугу сопровождения, чтобы риелтор ещё раз проверил документы и помог оформить сделку.

Однако лучше обращаться к профессиональным юристам, т.к. рядовой риелтор, даже в крупной компании, может не знать всех тонкостей. При это беря за сделку порой необоснованные завышенные суммы, никакой материальной ответственности риелтор не несёт. Поэтому вам самим надо разбираться в вопросе хотя бы в общих чертах, что сделать не так уж сложно благодаря интернету и материалам в нём. Это позволит вам контролировать сделку.