Безопасность

Как правильно оформить отношения при найме квартиры

12.04.2009

Грамотный договор, конечно, не оградит вас на полностью от мошенников, но серьёзно поможет отстоять свои права, если возникнет такая необходимость.

Разумеется, что при съёме квартиры всегда можно обойтись без официального оформления отношений между нанимателем и хозяином. На кой, спрашивается, нам сдались эти бумажки? Мы же ведь русские люди! Если что будет не так, то всегда сможем договориться. Да и откуда нам знать, как правильно заключать такие договора? Не к юристу же идти по такому вопросу…

Понять такую логику можно: большинству обывателей не нравится бумажная волокита, а юридическая грамотность оставляет желать лучшего. Однако те, кому уже «повезло» на практике столкнуться с недобросовестными хозяевами или нанимателями, впредь будут стараться регулировать отношения найма только на основе подробно прописанных договоров, где все детали будут учтены по максимуму, а также рекомендовать так делать своим хорошим знакомым и близким людям. Разумеется, это не оградит вас на сто процентов от мошенников и просто непорядочных людей, но серьёзно поможет, если возникнет такая необходимость, взыскать с обидчиков через суд свое причитающееся – а соответственно, очень дисциплинирует обе стороны.

Так как же правильно заключить договор найма жилого помещения? Да, именно так: если сторонами договора, т.е. собственником и квартиросъемщиком, являются физические лица, то такой договор правильно нужно называть договором найма. Найти образцы подобных договоров можно в Интернете, введя необходимую комбинацию слов на поисковых ресурсах типа Yandex или Google. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса, хотя никто не мешает вам пойти на эту дополнительную официальную процедуру, если вы желаете себя увереннее чувствовать.

Договор найма заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определён, то договор считается заключенным на пять лет. Договоры, заключенные на срок до одного года, считаются договорами краткосрочного найма.

Почему так важен срок договора? А потому, что собственник жилья по закону имеет право досрочно прекратить действие договора в судебном порядке лишь в нескольких случаях:

1) Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев (если срок договора более года) или невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (если краткосрочный найм), т.е. обычно за два месяца;

2) Разрушение или порча помещения или находящегося в нем имущества;

3) Использование помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Поэтому если хозяин квартиры требует, чтобы вы освободили её досрочно, а вы при этом исправно и регулярно вносите арендную плату в полном объеме, ничего не ломаете и снимаемое помещение не превратили в притон, то можете посылать его в суд. А сами продолжать жить в съёмной квартире до окончания срока действия договора. Перед законом вы будете правы. Хотя, конечно, конфликт и судебное разбирательство не добавит уюта, а потому многие квартиросъемщики предпочтут всего этого избежать, т.е. пойти на условия хозяина жилья. Однако сложившаяся судебная практика по таким вопросам – в пользу съемщиков жилья.

В целом, закон больше защищает права и интересы съемщика жилья (нанимателя), а не собственника (наймодателя). Согласно ст. 687 Гражданского Кодекса РФ, наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Официальные причины нанимателю излагать не нужно. Судебного решения для самовыселения, разумеется, также не потребуется.

Более того, ст. 682 ГК РФ запрещает собственнику в одностороннем порядке изменять размер и сроки оплаты за жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Т.е. всё должно быть предусмотрено в заключенном договоре, а принцип «хозяин – барин» тут не прокатит.

Например, если хитроумный хозяин заманил вас выгодным «антикризисным» предложением снимать у него квартиру за 15 000 руб./мес., а через месяц известил, что теперь вы будете платить ему 20 000 руб./месяц, то опять же можете смело посылать его в суд, если в договоре не указана процедура повышения арендной платы.

Далее мы более подробно остановимся на тех пунктах в договоре найма, которые требуют повышенного внимания со стороны съёмщика жилья – чтобы он не оказался впоследствии в положении потерпевшего. А также коснёмся вопроса, как можно зафиксировать свои отношения с агентами по найму, если те принимают участие в поиске для вас жилья, чтобы не платить им за «воздух».

Как правило, агенты по аренде уповают на то, что они не только помогут своим клиентам найти подходящий вариант жилья, но и полностью возьмут на себя оформление договора найма, который будет соответствовать интересам клиента в наибольшей степени. На практике это заканчивается подписанием типового договора размером в одну страницу, в котором указаны лишь общие положения типа права жить, обязанности платить и по возможности договариваться полюбовно. После чего агент забирает комиссионные и считает свой долг исполненным.

Естественно, что никаких гарантий возврата уплаченных средств (арендная плата и агентские комиссионные) при таком раскладе квартиросъемщик не получит, разве что только на словах. Остаётся только надеяться на везение – вдруг собственник квартиры окажется порядочным человеком, а у риэлтора есть совесть.

Если же вы хотите получить более серьёзные гарантии, критически важно ходить на встречи с хозяевами квартир с уже готовым бланком договора, составленным «под себя». Если поиск жилья ведётся через агента, то и отношения с ним обязательно нужно запротоколировать. И обязательно нужно фиксировать каждый факт передачи денег.

ДОГОВОР С ХОЗЯИНОМ

В принципе, как мы уже писали, готовый текст договора найма со всеми нужными пунктами можно без особых проблем найти в интернете через любой крупный поисковик типа «Яндекса» или «Гугла». Убедитесь, однако, что в документе отражены такие важные моменты:

1) точный фактический адрес сдающейся квартиры;

2) дата заключения договора и срок действия договора – помните, что в большинстве случаев нанимателю выгоднее не указывать вообще срок действия договора (тогда он считается заключенным на 5 лет со всеми вытекающими преимуществами из закона);

3) реквизиты сторон договора: ФИО полностью и разборчиво, паспортные данные, регистрация места жительства, контактные телефоны – желательно проверить всё это на месте;

4) ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя на квартиру – попросите показать этот документ;

5) размер и порядок изменения арендной платы – помните, что нанимателю не выгодно прописывать в договоре этот порядок, если он, конечно, не в сторону понижения;

6) сроки оплаты и пени в случае просрочки (сами подумайте, что вам выгоднее в этом пункте прописать);

7) порядок оплаты коммунальных услуг;

8) штрафные санкции в случае нарушения условий договора – например, если хозяин захочет досрочно прекратить договор или если квартира окажется не свободной от посягательств третьих лиц (например, прописанных в ней родственников хозяина), то можно предусмотреть «отступные» со стороны хозяина;

9) условия расторжения договора – для нанимателя лучше сократить предусмотренный в законе срок письменного уведомления наймодателя с 3 до 1-2 месяцев; прописать возможность досрочного немедленного расторжения договора в случае форс-мажорных обстоятельств либо грубого нарушения условий договора со стороны хозяина;

10) сведения о гражданах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем – обычно указывают родственников нанимателя, иначе потом с точки зрения закона потребуется дополнительное разрешение собственника жилья;

11) согласие с условиями договора прописанных в квартире лиц, реквизиты указанных лиц – в качестве подстраховки от неожиданного и нежелательного соседства;

12) величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания – чем меньше размер залога и оснований для его удержания, тем лучше для квартиросъемщика;

13) ответственность сторон за причинение ущерба;

14) условия и порядок посещения хозяином сдаваемой квартиры;

15) свидетельство факта сделки со стороны присутствовавшего при ее заключении агента по найму.

К договору дополнительно нужно сделать опись передаваемого имущества с характеристикой его состояния (вплоть до потёртостей на обоях) и акт приёмки-передачи квартиры.

Факт передачи денег в качестве оплаты за найм и залога нужно зафиксировать в расписке. Расписку при передаче денег следует требовать с хозяина каждый месяц – так легче потом будет доказать ваши затраты.

Если в тексте договора не будет содержаться согласия зарегистрированных в квартире лиц на найм помещения нанимателем, то это согласие можно вынести в отдельное приложение к договору.

Попросите также – для подстраховки – предъявить вам счета на оплату коммунальных услуг, где может фигурировать количество прописанных в квартире людей.

ДОГОВОР С АГЕНТОМ

Услуги риэлтора можно отразить в специальном договоре (сроком действия месяцев так на 3-6), согласно которому он за полученную единожды плату обязуется подыскивать для вас жилье, особенно в том случае, если предыдущая попытка с его участием оказалась неудачной.

Передачу-получение агентских комиссионных также фиксируйте в расписке. Дополнительно к договору найма можно заставить риэлтора подписать протокол, подтверждающий его присутствие при заключении договора, если в самом договоре найма данного свидетельства содержаться не будет.

Если вы подготовите это «домашнее задание» и не постесняетесь соблюсти все формальности на месте, то можно с 95%-ой вероятностью утверждать, что ваши финансовые интересы будут защищены. Адекватный собственник вскоре поймёт, что любые попытки «поиграть» вами обойдутся себе дороже. А смышленый и одновременно непорядочный хозяин, оценив ситуацию, может просто не захотеть с вами связываться, что тоже неплохо.

С риэлторами такой же расклад. Не бойтесь показаться занудой – собственные деньги дороже. И не стесняйтесь заявлять о своей позиции сразу, пускай игра идёт только по вашим правилам! И тогда вы не окажетесь в положении, когда нужно срочно паковать чемоданы, потому что к хозяину приехали родственники. Или собственник, к примеру, не захочет отдавать обратно залог, мотивируя это, видите ли, тем, что за время вашего проживания состояние квартиры сильно ухудшилось. Если всё было задокументировано, бездоказательно предъявлять претензии уже не получится.

Составление договора найма жилого помещения и пакета сопутствующих документов под ваши индивидуальные запросы – с минимальными обязанностями и максимальными правами нанимателя – можно поручить профессиональным юристам, если вы самостоятельно затрудняетесь это сделать либо есть какие-то сомнения относительно правильности формулировок. Лучше потратить небольшие деньги на консультации, чем потом терять десятки тысяч из-за собственной доверчивости и недальновидности.

КСТАТИ

Регулирование отношений найма жилых помещений осуществляется в соответствии с гл. 35 Гражданского кодекса РФ, ст. 671-688.

Источник: “Комсомольская правда”