Безопасность

Подводные камни работы риэлтором

29.10.2009

В России по-прежнему позволить себе собственное жилье могут немногие. Москва же так вообще делится на две половины – те, кто сдаёт квартиры, и те, кто их снимает. Как минимум вторая половина жителей столицы надеялись, что у кризиса будет и положительный эффект – необоснованно завышенные цены на аренду квартир снизятся, как и во всем мире. А на практике цены не упали, а скорее чуть присели. Корреспондент «КП» отправилась работать риэлтором, чтобы понять, почему так происходит и кто наваривается на москвичах и гостях столицы.

ДЕНЬ ПЕРВЫЙ: Золотые горы.

Устроиться риэлтором проще простого. Образование и опыт работы не требуются. Объявления сулят вам зарплату в 4 тысячи евро, свободный график, общение с интересными людьми, карьерный рост и светлое будущее… Но почему нет толпы желающих устроиться на такое козырное место?!

– И по поводу зарплаты: она у нас сдельная, сдаёшь квартиру, клиент тебе платит 100% комиссионных от стоимости аренды. Твои – 40%, остальные приносишь мне, – доходчиво объяснила высокомерная хозяйка риэлторского агентства Лена. – Пока будешь стажером. Чтобы попасть в штат, нужно приносить прибыль не меньше 80 тысяч рублей в месяц. И это, поверь мне, несложно. Вперёд, работай с энтузиазмом!

Узкая комната, столы по стенам, один компьютер и ни одного стационарного телефона – вот вам и современный офис. За столами сидели люди и одновременно трещали по мобильным: «Мебель 90-х годов», «Чистенькая квартира», «Санузел совмещен», «Зато есть стиралка», «Не бабушкин вариант»… Честно говоря, выглядели эти ребята так, как будто они не 4 тысячи евро получают, а 4 тысячи рублей. Вызванивать клиентов приходилось по мобильным, для этого хозяйка выдавала sim-карты.

Как оказалось, учить меня риэлторскому ремеслу никто не собирался.

– Я Оксана, самый опытный работник в офисе – второй месяц тут торчу, – хихикнула худенькая блондинка и протянула мне журнал с контактами клиентов. – Выбирай любого! Потом ищи по нашим базам варианты квартир.

За чаем Оксанка заныла, что на самом деле у неё не так уж все и хорошо. Только 4 комнаты за два месяца сдала, 12 тысяч рублей чистого дохода.

– Больше проела за это время, – печально подытожила она. – А ещё меня жених скоро из квартиры выгонит. Он москвич, а я из Саратова. Куда мне идти?

Сейчас Оксана подбирала жильё для одного своего клиента, «бизнесмена» из Подмосковья. Он требовал съемную меблированную комнату поближе к центру за… 10 тысяч рублей в месяц.

– Глухой вариант, не найдешь ты ему ничего, – подкалывал Оксану риэлтор Эдик. За две недели работы он вообще ни копейки не заработал. Но Эдик был коренным москвичом и не боялся потерять работу.

От этих разговоров все приуныли. И тут Оксана с видом наставника из секты произнесла:

– Все у нас получится, надо только работать! Вот у Лены, начальницы нашей, ведь получилось!

Ленкина история легендой кочевала и бережно пересказывалась старой гвардией новобранцам.

– Она из Питера приехала, говорят, у неё бывший муж отобрал родительскую квартиру, оставил на улице, – завела Оксанка, и все слушали с открытыми ртами. – Помыкалась бедная по столице, на все сбережения купила комнату в Лобне. Но свидетельство о праве собственности у хозяина квартиры оказалось липовое. И вот она опять на улице, уже без гроша в кармане. И она не раскисла, не опустила руки, а сама пошла в агентство типа нашего работать. Поговаривают, и к чёрным риэлторам имела отношение. Потом своё агентство открыла, квартиру купила, на иномарке катается…

– Супер! – в унисон вздохнули все собравшиеся. Лена тут была для всех кумиром, на которого надо равняться.

– Чего сидим, тунеядцы? Работать! – Романтичная героиня Оксаниного рассказа с криком влетела в кабинет. – Новенькая, чтобы завтра принесла какой-нибудь документ в залог. ИНН или пенсионное. А то мало ли…

Здорово, а я думала, что только у бесправных таджиков паспорта отбирают… Оказалось, в агентстве это была обычная практика. Чтобы риэлтор её не кинул, Лена забирала у него документы и хранила их в сейфе как залог.

ДЕНЬ ВТОРОЙ: От чёрных агентов к серым.

Следующий рабочий день прошёл за компьютером с короткими антрактами на чай и перекур. Все посредники пользуются единой базой Центрального информационного агентства недвижимости (ЦИАН), куда сливают свои объявления и просматривают предложения других агентств. Но параллельно создаётся собственная база, пополнять которую мне и пришлось. Люди в надежде снять или сдать квартиру самостоятельно размещают объявления на всевозможных форумах, сайтах, сообществах в Интернете. Мне нужно было переворошить Глобальную сеть, выловить эти предложения, обзвонить людей и убедить, что сдавать или снимать нужно только через наше агентство. Для убедительности можно было рассказать несколько историй, как людей кидали и оставляли и без квартиры, и без денег.

– А мы гарантируем вам юридическую безопасность, – показывала, как надо работать, Оксана. – Мы проверяем документы на квартиру по базе ФСБ, договор аренды составлен профессиональными юристами. Согласны? Отлично, будем работать!

Договор действительно имелся, с витиеватыми юридическими формулировками о правах и обязанностях сторон и так далее. А вот база ФСБ – это выдумки, которыми успокаивают особо нервных клиентов.

– Ты просто смотришь документы на квартиру, право собственности или заверенную доверенность на сдачу квартиры, – объясняли мне ребята. – Нужно обязательно посмотреть, кто прописан в квартире, сколько человек вписаны в свидетельство о собственности. Все эти люди должны быть в курсе, что квартира сдаётся. Есть еще вариант: старый человек умер и оставил хоромы детям или внукам. Так вот, нужно, чтобы со дня вступления завещания в силу прошло полгода. Иначе могут объявиться еще наследники, и твоего клиента выпрут на улицу. Нас, конечно, всё равно не засудят, но скандалов лучше избегать. Прошли золотые 1990-е годы, когда царили чёрные риэлторы и могли себе позволить кидать клиентов. Теперь другие времена, агентств развилось видимо-невидимо. За квартиры и клиентов войны идут. А если человек снял однажды жильё через тебя, то в следующий раз он к тебе обратится. Хотя белыми риэлторами нас тоже не назовёшь, мы так – серенькие!

В общем, надо быть любезной со всеми подряд и при этом не забывать накручивать цену за квартиру. Владелец жилья должен будет нашему агентству 15% от суммы аренды.

– Ты как к мату относишься? Не очень? Привыкай! Сейчас тебя будут посылать, – предупредила Лена.

В Москве с полтысячи агентств, и все прозванивают номера одних и тех же клиентов. За этот день я услышала много новых слов…

Стоимость аренды самая разная, и не стоит искать логику в этом ценообразовании. Однушка-хрущевка в Капотне в пятиэтажке на первом этаже сдается за 27 тысяч. Но можно снять такую же квартиру на «Динамо» за 23 тысячи рублей.

– Многое зависит от хозяина, в конце лета все цены задрали опять на уровень докризисных, – рассказала Оксана. – Потому что студенты приехали учиться. Их можно заселять по 5 человек в двушку и сдавать её за 50 тысяч рублей. Хозяин за такие деньжищи согласен, чтобы его квартиру «убивали». Ты прикинь, за год он 600 тысяч получает!

Ещё один день не принёс мне ни гроша, зато я узнала, как делают деньги прямо из воздуха…

ДЕНЬ ТРЕТИЙ: Деньги из воздуха.

Из отдела продаж к нам захаживает Роман, как я поняла, образец для поднятия боевого духа. Рома – удачливый риэлтор: продает квартиры и в кризис. У него даже кружка для кофе с надписью «Ты лучший».

– Первое время тебе будут давать всякую мелочь, на которой много не заработаешь. Что-то вроде аренды «убитых» квартир в какой-нибудь дыре, – решил поучить меня Рома, потягивая уже вместо кофе вискарь. – Чтобы втюхать клиенту такой сарай, надо быть наглым и знать приёмы. Новичок может месяцами без зарплаты сидеть.

Рома здесь знаменитость. Он умудряется обставлять не только клиента, но и агентство, у которого совершенно беззастенчиво уводит клиентов и квартиры, проворачивая сделки самостоятельно, не делясь барышами. Он единственный, с кем не может справиться даже суровая хозяйка Лена.

– Если мои комиссионные меньше 140 штук рублей, я за сделку даже не берусь, – по-пижонски заявляет он. – А вообще я давно зуб точу на самую лакомую квартирку на Кутузе. 989 миллионов баксов за нее просят. Продам её, и жизнь удалась!

– А научи меня приёмам, как квартиры сдавать, – прошу я.

– Ну, например, ты показываешь квартиру средней паршивости, клиент сомневается, снимать или нет… А ты Славику из вашего отдела звякни, он подъедет с понтом, что тоже снять хочет. Будет расхваливать, говорить, что за такие деньги ничего в Москве не найдёшь. Твой клиент испугается, что квартира уходит, и сразу раскошелится.

ДЕНЬ ЧЕТВЕРТЫЙ: Сдаём жилье депутата.

– У Ленки сегодня эксклюзив, – сообщила заговорщически Оксана, как только я вошла в офис. – Секретарша одного депутата, её давняя знакомая, попросила сдать квартиру избранника народа. А это просто дворец на Павелецкой.

– И что такого? – не поняла я.

– Такими заказами только VIP-агентства занимаются. Эта квартирка двухуровневая, из пяти комнат. Там картин, как в Третьяковке, колонны везде и унитаз, говорят, в стразах Сваровски, – захлёбывалась Оксана и начала показывать мне фотографии.

Квартира впечатлила… Жаль только, унитаз в стразах не сфотографировали. Может, он объяснил бы мне арендную плату в $14 тысяч в месяц. Есть, конечно, в Москве варианты подороже. На Арбате, например, сдаётся квартира за 45 тысяч баксов в месяц…

– Лена сама решила сделкой заняться, сейчас VIPов обзванивает, предлагает снять без комиссии. Ей депутат обещал отстегнуть 60% от запрошенных $14 тысяч, – объясняла Оксана.

И все сели считать навар нашей руководящей мегеры в переводе на наши деньги. Оказалось, около 340 тысяч рублей. Лена ходила счастливая, на радостях даже остатки своего торта отдала нам.

Пока у Лены выгорала сделка вселенского масштаба, я довольствовалась первым безденежным клиентом.

Сергей ждал меня возле подъезда, где сдавалась квартира. Грустный, нелепый, заикающийся… А кому-то депутаты достаются, подумалось мне…

– Я программист, – как бы в свое оправдание сказал он. – Квартира нужна не дороже 25 тысяч.

Условий у Сергея было много в отличие от денег. И не первый этаж, и не «бабушкин вариант» с обоями в цветочек, наклеенными лет 30 назад.

– Как хорошо, что ты этого чудика взяла на себя, – улыбнулся мне победно один из коллег. – Он меня достал. Неделю водил его по квартирам, всё нос воротит. То обои не того цвета, то от метро далеко. Ребята из агентства возились с ним уже неделю, но никак не могли заселить.

В базе для придирчивого клиента я подобрала два подходящих по всем параметрам варианта. Один был даже слишком хорош. Евроремонт, метро в шаговой доступности и цена всего 23 тысячи в месяц.

– Это в последнюю очередь, потому что квартиру сдаёт другое агентство и просит 70% комиссии, то есть тебе достанется только 30%, из которых ты 60% отдашь мне, – отрезала Лена. – Нечего на мелочь распыляться. Смотри другие варианты.

Пришлось ехать смотреть другую квартиру, похуже, подальше, попроще. Но зато комиссионные там делились фифти-фифти.

10 минут езды, вонючий подъезд, грязная кухня, но клиент вроде остался доволен.

– Ого, стиральная машинка! – счастливо воскликнул он, заглянув в совмещенный санузел. И я поняла, что первые 5 тысяч заработка у меня в кармане.

– Итак, 30 тысяч в месяц – и по рукам! – спустил меня и моего клиента на землю хозяин квартиры.

– Как 30? Ведь вы 25 просили! – промямлили мы дружно.

– Пока ехали, жилье подорожало, – заявил мужик. – Сами понимаете, такой хороший вариант…

Дальше пришлось вести переговоры наедине с риэлтором из другого агентства, который представлял интересы хозяина.

– Успокойся ты, – прошептал он. – Сейчас раскрутим твоего клиента еще на пару тысяч сверху, ему же квартира понравилась. Да и моего немного опустим, надоел он мне уже.

Силой убеждения и театральной игрой риэлтор сделал всё, как сказал. Я даже ахнуть не успела. Вот ведь мастер! Сторговались на 27 тысячах в месяц.

Оказалось, несоответствие цены в объявлении и в реальности – обычная практика. Объяснять это могут падением или ростом курса рубля, плохой погодой и ценами на нефть на мировых торгах. В общем, как бог на душу положит. Поэтому не удивляйтесь, что в нашей стране цены на аренду даже в кризис не падали вопреки все законам логики и экономики.

Но пока доступное жилье в стране скорее миф, чем реальность, одни будут зарабатывать на квартирном вопросе бешеные деньги, а другие их тратить…

СОВЕТЫ. Правила съёма.

1. Самый дешёвый вариант – снять квартиру без посредника. Но безопаснее всего это делать через знакомых. Можно поискать предложения на сообществах в Интернете. Но тогда будьте готовы, что вас всё равно достанут звонками риэлторы.

2. Все риэлторские агентства работают с одними и теми же базами данных. Самая популярная – ЦИАН, которая находится в открытом доступе в Интернете (cian.ru). Некоторые риэлторы сдают свои варианты с комиссией не в 100%, а в 50 – 70%. Таким образом можно сэкономить.

3. Торгуйтесь. Сейчас цены действительно снизились и предложений о сдаче квартир больше, чем желающих их снять. Можно диктовать условия.

4. Внимательно сами проверьте документы на собственность квартиры. От этого зависит, выселят вас завтра на улицу или нет.

5. Если риэлтор на просмотр квартиры одновременно с вами приводит других клиентов, не спешите соглашаться на все условия. Столкнуть конкурентов – испытанный способ сдать жильё по завышенной цене. Клиент, испуганный тем, что квартира может уйти из-под носа, согласен переплатить.

6. Снимая квартиру, где одна из комнат заперта, узнайте, будет ли хозяин приходить, чтобы оставить вещи или переночевать в комнате, которая не сдаётся. Бывают случаи, когда владельцы жилья сдают всю квартиру, а потом выясняется, что вам сдали всего лишь комнату.

7. Бывает, что агент по телефону называет одну цену жилья, а показывая квартиру – другую. Мол, слишком много желающих нашлось на этот вариант. Смело торгуйтесь, потому что это очередная разводка.

8. Проверяйте ключи, бытовую и сантехнику и только после этого подписывайте договор.

9. Требуйте зафиксировать в договоре, в течение какого срока арендная плата не будет повышаться.

10. В договоре должна быть подробно прописана судьба залога. Эту сумму вы платите в качестве гарантии на случай, если зальёте соседей, сломаете технику. Если же все нормально, как правило, деньги идут на оплату последнего месяца проживания в этой квартире.

Источник: газета «Комсомольская правда»