Безопасность

Стоит ли покупать дом в коттеджном посёлке. Минусы таунхаусов

02.10.2021

Сейчас на рынке недвижимости одно из популярных предложений — таунхаусы, жилые дома  в 2-3 этажа с многоуровневыми квартирами. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Часто таунхаусы стоят вплотную друг к другу. В некоторых случаях в одном блоке может размещаться несколько квартир на разных этажах, обычно это бюджетные варианты.

Честно говоря, наблюдая за опытом своих знакомых и смотря материалы в интернете, я не увидел в этом виде недвижимости чего-то особенно привлекательного, каких-то существенных преимуществ. Конечно, на фотографиях всё выглядит красиво и уютно, ты становишься собственником целого домика, а не просто квартиры в высотном «человейнике». Однако есть ряд некоторых моментов, о которых стоит задуматься. В этой статье поговорим, как минусы загородного коттеджа, так и конкретно таунхаусов.

Одинаковые домики с небольшими участками земли — так выглядит большинство коттеджных посёлков. Если уж хочешь взять дом за городом ради лучшей экологии или большей площади, лучше покупать с большим участком, красивым садом, забором, чтобы от соседей отгородить своё личное пространство. А тут тот же человейник, что и в многоквартирном доме, только твоя жилплощадь в отдельно стоящем невысоком домике. Что в таком посёлке делать? Нужно тратить кучу времени, чтобы добираться до города для развлечений или работы только ради того, чтобы спать в этих домах.

1) Расположение. Коттеджные посёлки обычно находятся достаточно далеко от Москвы, при этом не мало людей, кто работает в столице и просто ездит туда по делам. Таким образом приходится тратить много времени на дорогу, стоя в пробках с утра по дороге в город и вечером, возвращаясь домой. Даже на машине это некомфортно, не говоря про поездки в автобусе с пересадкой на метро. Если представить, что человек работает ближе в центру города, он в сутки на одну дорогу может тратить по 3 часа. Я сам засекал, до МКАД на машине 50 минут из центра и там ещё до посёлка может быть минут 40. Зависит от трафика на дороге и удалённости, не мало сейчас их строят ближе к ЦКАД.

Таким образом таунхаус становится просто не нужен, так как постоянно ездить в Москву на работу, за покупками, для развлечений, неудобно. Ездить туда в отпуск тоже не будешь, в отличие от дачи, куда люди приезжают заниматься садомазохизмом на грядках огорода, своей земли у таунхаусов практически нет для подобной деятельности. Тем более в отпуск многим хочется посетить какие-то новые места, совершить путешествие, а нет каждый раз в одном и том же месте проводить время.

Один мой знакомый купил достаточно неплохой коттедж в подмосковном посёлке, но так там жить и не стал в итоге. Потому что ездить каждый день в Москву просто неудобно. Иногда он там бывает на выходных, гуляя с детьми у местного пруда и развлекается какими-то доработками здания в рамках «вечной стройки». Другой мой знакомый не стал покупать готовый дом, а сам стал его строить недалеко от Москвы, думая что там будет жить с семьёй. В итоге за 7 лет он домик без отделки построил, но ему всё это надоело и он забросил его, поняв, что удобней квартира в городе.

2) Экология. За город людей заманивают тем, что там гораздо лучше экология по сравнению с Москвой. Однако немало случаев когда посёлки строят на месте свалок, бывших радиоактивных могильников, рядом с электростанцией, аэропортами, так что над твоей головой будут летать самолёты. Один такой посёлок построили рядом с проектирующимся железнодорожным депо, разумеется, не сказав об таком будущем соседстве покупателям недвижимости.

Сейчас много коттеджных посёлков строится в Новой Москве рядом с тем же Троицком, где расположен ядерный реактор. Если будет какая-то утечка радиации в рамках аварии, вряд ли про неё скажут местным жителям, чтобы не создавать панику.

Также часто коттеджные посёлки строятся рядом с крупными магистралями-шоссе, откуда постоянно летит грязь, раздаётся шум, автомобильные газы наполняют округу. Один мой знакомый снимал квартиру в тихом дворе в центре Москвы, но потом ему пришлось покинуть эту жилплощадь и риелтор навязал ему квартиру на окраине под предлогом что там лучше экология. Однако его новая квартира теперь находилась рядом с оживлённым шоссе, о какой экологии можно тут говорить?

В области есть много промышленных предприятий, это тоже влияет на экологию не лучшим образом. Поэтому думать, что раз жильё не в городе, а области, значит, там лучше с экологией, не стоит. Надо смотреть конкретное место. По большей части всё это — риелторские мифы и также  попытки подсластить пилюлю тех граждан, кто не смог купить жильё в городе. Смешно6 когад про ужасную московскую экологию рассказывает тот, у кого домик в Подмосковье прямо на оживлённом шоссе, по которому машины день и ночь ездят плотно, включая грузовики.

Распространённая ситуация — собрали деньги с людей, а коттеджный посёлок так и не достроили. Деньги уведены в офшоры, владелец строительной фирмы под судом, покупатели без жилья.

3) Ввод в эксплуатацию. Немало коттеджных посёлков так и не было введено в эксплуатацию. Строительство не доведено до конца и вложенные покупателями деньги просто пропали, их никто не вернёт. Возникли проблемы легализацией стройки и подводом коммуникаций. Без электроэнергии, воды, канализации, эти танхаусы по сути — гора кирпичей, которая стоит и постепенно разрушается.

В Подмосковье сейчас до нескольких сотен недостроенных коттеджных поселков в разной степени готовности. Есть как и на самой начальной с котлованами, но попадаются и на финальной стадии под чистовую отделку. То застройщик разорился, то строили компании с «особыми» преференциями, а когда власть сменилась, то и правила игры изменились, а то и вовсе разрешение на строительство не было получено и стройка велась незаконно. Причины везде разные, но финал один для таких недостроев один — тлен, забвение и постепенное растаскивание на строительные материалы.

4) Скучные места. После изучения мест по Яндекс.Картам и вживую, где расположены посёлки таунхаусов в Подмосковье, не могу сказать, что меня что-то впечатлило. Вокруг часто заурядный лес, в некоторых посёлках ещё выкопан пруд. Гулять по окрестностям в таких местах откровенно скучно. Наверное, чтобы найти какие-то красивые места, надо ехать далеко от Москвы. Но это уже недвижимость для отдыха получается, а не чтобы ездить постоянно в столицу.

5) Проблемы с управляющей компанией.  Многие владельцы таунхаусов называют этот пунт главным минусом. Во многих коттеджных поселках, где живут далеко не рядовые люди, которые могут себе позволить приобрести дорогую недвижимость, постоянно идут войны с управляющей компанией из-за поборов и воровства местных управленцев. Происходит то же самое, что и 6-соточных садоводствах. Собравшиеся в правлении люди постоянно собирают с жителей посёлка поборы и эти деньги разворовываются. Придумана система штрафов, когда дерут за всё подряд. К тем, кто выступает против, применяют репрессивные меры, вплоть до закрытия доступа в посёлок, так что люди через пост охраны в свои дома после работы прорывались с боем. Даже снимали об этом на телевидении репортажи.

Я почитал, как отреагировал член правления на претензии на форуме одного коттеджного посёлка — стал всех недовольных посылает матом и агрессивно нападать, как вор, которого поймали за руку или как неверная жена, которую муж застал с любовником. Нападение — лучший способ защиты, как говориться. С таким руководством просто неприятно жить.

6) Коммунальные платежи. Приобретая дом у застройщика, стоит внимательно прочитать договор на оказание услуг и возможность повышения платы за обслуживание. Она может быть не маленькой. Некоторые задумываются о том, чтобы поменять квартиру на коттедж в Подмосковье, однако могут быть неприятно удивлены размером обязательных платежей. В некоторых местах плата вполне соответствует уровню платежей за квартиру, в других — цены существенно выше. Пока посёлок не сдан в эксплуатацию вы можете платить 5 тысяч рублей в месяц коммунальных платежей, а после — 25 тысяч.

Типичные таунхаусы — двухуровневые квартиры с отдельным входом, пристыкованные к друг другу в виде секций-домов.

7) Планировка. Я смотрел планировку относительно недорогих двухэтажных таунхасов, порой она абсолютно дурацкая — множество маленьких проходных комнат. Вроде бы общая площадь большая, а на деле реально полезной не так много, как кажется сначала. Да и по сути зачем куча комнат для того, кто живёт один или вдвоём с женой. Это когда у тебя детей много — другой вопрос. Но я смотрел инстаграмы тех, кто живёт в таунхаусах, обычно у них 1-2 ребёнка, не больше.

8) Слабо благоустроенная территория. Пространство для жизни в коттеджных посёлках очень часто никак не обустроено: на пустыре стоят однотипные дома к ним подведены дороги, которые иногда, по отзывам, даже раздолбаны и нет тротуаров, вокруг домов газон. Где-то ещё детская площадка самая простенькая. Больше ничего. Ни ландшафтного дизайна, ни интересных мест на территории. Фактически такие посёлки таунхаусов — спальный район с низкоэтажной застройкой. Там негде гулять, нечего смотреть. А где благоустройство получше, там и ежемесячные платежи высокие, чтобы всё это поддерживать.

9) Безопасность. Некоторые люди в качестве плюсов коттеджных посёлков приводят закрытую территорию. Но, во-первых, многоквартирные дома тоже есть с огороженной и закрытой для посторонних территорией, хотя, конечно, такая недвижимость не дешёвая. А, во-вторых, судя по отзывам всё равно на территорию проникают те же гастарбайтеры, которые ходят от дома к дому, предлагая нанять их на работу. Кому надо, всё равно проникнет.

10) Соседи. Пусть у тебя и меньше соседей, но всё равно они есть. Поэтому ночью ты музыку, к примеру, громко не включишь. Также бывают и конфликты. Многие пишут, рядом нет маргиналов и алкашей. Но точно также можно купить в элитном доме квартиру и там такой публики не будет. И потом я читал об антисоциальном поведении далеко не бедных людей, когда, к примеру, выкидывают собаку на ночь на улицу, она везде бегает и гадит на территории посёлка.

Некоторые владельцы таунхаусов жалуются, что в квартире в плане шума и соседей даже более комфортно было жить. Соседей лишь изредка слышали только через стенку, а в таунхаусе на них натыкаешься всё время вокруг дома. Нет приватности. Участки маленькие, Ты что на переднем дворе, что на заднем дворе как на сцене. А ведь приватность — это одна из причин зачем и переезжают в частный дом. Тут же всё как на ладони.

При домах есть небольшие узкие участки, на которых многие стараются создать свои зоны отдыха. В одном случае человек жаловался, что соседи разместили беседку ближе к его части дома, прямо под окна. Почти каждый выходные, когда к ним приходили гости, сидя до ночи в беседке, он вынужден был слушать пьяную речь, тосты, песни и прочее. Высокий уровень дохода — не показатель высокого уровня культуры, среди обеспеченных людей есть также откровенное быдло. В данном случае вспомнились недавние жалобы соседей Волочковой в коттеджном посёлке, что она пьяная справляет нужду под ёлкой в своём дворе у них на виду, заявляя, что делает у себя, что хочет.

Слышимость, кстати, как и в квартире, только сверху и снизу никого нет, но по бокам всё так же живут соседи. Если кто-то из них решил поработать дрелью, то ты потеряешь покой в своем таунхаусе.

Типичная картина в коттеджном посёлке — дома, рядом с ними парковки и газон. Что там делать? — Нечего. Приехал на машине — в дом, вышел из дома — в машину, тот же спальный район, только низкоэтажный. Архитектура таунхаусов либо пытается повторять европейскую, часто британскую, даже названия соответствующие дают посёлкам (Кэмбридж, Бристоль, Бельгийская деревня и пр.), либо какой-то современный архитектурный трэш. Мне кажется, было бы интересно сделать посёлок в старом русском стиле, как терема, но я такого не видел.

В итоге, честно говоря, я не вижу существенных плюсов у коттеджных посёлков из таунхаусов. Если квартира на окраине за МКАДом — есть возможность приобрести её существенно дешевле коттеджа. Если ближе к центру — удобней транспортная доступность, имеется инфраструктура и просто интересней жить.

Даже в старых спальных районах Москвы и то есть какой-то свой антураж. В Марьино — парк вдоль Москва-реки, небольшие пруды на бульваре, в Измайлово — сиреневый сад и бульвар, В Орехово-Борисово — Борисовские пруды и Царицыно, в Тушино — долина Сходненский ковш, усадьба Братцево, парк напротив Северного речного вокзала, в Бабушкинском районе — парк вдоль Яузы, в Митино — Ландшафтный парк. Т.е. реально есть какое-то пространство для жизни, куда можно сходить, это не просто пустырь с домами. Словом, у каждого такого района есть своё лицо.

А в коттеджном посёлке что? Приехал на машине и в дом. Пойти некуда — надо куда-то ехать снова на машине или на автобусе.

Что поражает, так это то, что даже за приличные деньги продают людям часто какое-то фуфло. Просто сравните усадьбы и дома богатых людей царской России и дома олигархов сейчас. Такое чувство, что строить хорошо разучились. Выглядит часто элитное жильё, как дешёвка, которая дорого стоит. Нет ощущения элитарности.

Даже порой строят из некачественных материалов. В этом плане примечательная ситуация с Ходорковским, который после того, как ему построили коттедж, вызвал специальную службу для его проверки. Обнаружилось, что домик построен из радиоактивных материалов. Олигарх не стал подымать скандал, а тихо его продал. Возможно, конечно, ему специально такой дом построили конкуренты, но случай не единичный. Не только бедных обманывают, но и богатых. Если ты вместо однушки в новостройке за 6 миллионов, купил таунхаус за 20 миллионов рублей это не гарантирует, что ты получишь за эти деньги качественное жильё.

Поэтому для жизни в городе по сути преимуществ у таунхауса нет. Это элитное жильё и сравнивать его надо с такими же элитными квартирами, а не с хрущёвками или с высотками, где живут маргиналы и люмпены, которые жгут кнопки в лифте.

Один мой знакомый ещё хвастался, переехав в таунхаус из квартиры, вот я там спортзал себе сделал, грушу повесил и по ней бью, шашлыки у дома жарю. А что ты не можешь в городе в спортзал сходить или в парке пожарить свои шашлыки, где специально отведённые места?

Порой коттеджи строят друг против друга, чтобы соседи могли за твоей жизнью наблюдать, что ты делаешь. В многоквартирных домах, раньше по крайней мере, так обычно не делали — перед твоим окном было больше пространства благодаря двору. А на даче от соседей твои окна закрывают деревья сада и забор.

Для тех же, кому нужна жизнь за городом, лучше выбирать загородный дом по типу дачи. Это и дешевле будет и возможностей для сада и огорода больше. Сами же таунхаусы хоть и продаются порой с землёй, но идеология коттеджного посёлка к её обработке особенно не располагает, да и земли мало, обычно это небольшой дворик, где можно цветочки посадить или мангал поставить.

Если на дачу люди приезжали, чтобы поработать землёй (посадить дерево, вскопать грядку) и таким образом развлечься, полежать в гамаке под яблоней, читая книгу, то в коттеджном посёлке таунхаусов этого по сути нет, какие там сады и огороды… Кстати, такой момент ещё узнал, не знаю, везде ли так, но земля вокруг таунхауса общая. То, что у тебя есть свой клочок земли — это условность, а по факту есть один большой кусок земли, который принадлежит всем собственникам.

Поэтому картинка у коттеджных посёлков красивая, всё завлекательно, но вдумаешься и видишь, то во многих случаях там нет особого смысла в приобретении недвижимости в большинстве случаев. По ближнему Подмосковью я смотрел разные варианты, что предлагают на рынке, и не могу сказать, что мне что-то понравилось.

Может быть такая недвижимость по ряду причин для кого-то и будет удачным приобретением, но не мало людей, насмотревшихся красивых картинок в презентациях и мечтающих об идиллической жизни в собственном домике вне города и высотных человейников, в итоге могут сильно разочароваться после приобретения таунхауса.

Таунхаус обладает всеми недостатками и квартиры, и дома. При этом удивительным образом не содержит в себе плюсов одного и другого способа проживания. Это та же квартира, только за большие деньги. Те же соседи, тот же шум, отсутствие возможности быть хозяином своего же дома. Не мало людей продают квартиры, чтобы переехать в таунхаус, а спустя время избавляются от этой недвижимости в пользу частного дома.

Поэтому перед покупкой таунхауса имеет смысл всё тщательно обдумать, можно даже арендовать его на какое-то время, чтобы посмотреть, понравится ли вам жизнь в формате такого жилья или нет.