Библиотека

Нужен ли риелтор при сделке с недвижимостью

05.02.2008

Бытует мнение, что покупать и продавать недвижимость можно и нужно только при участии риелтера. Посредник поможет сэкономить время, силы, а может быть, и деньги. А главное – “с риелтером не кинут”. Однако практика свидетельствует, что и время теряется, и силы, и деньги. Вдобавок риелтер запросто может и “кинуть”.

Новый налог на имущество

Гонорар за посредничество в сделках с недвижимостью принято исчислять в зависимости от её стоимости. Сегодня в сегменте купли-продажи квартир он составляет в среднем 2-6% от суммы сделки. Классический вариант – “альтернатива”: человек продаёт одну квартиру и одновременно приобретает другую с небольшой разницей. Допустим, средняя стоимость каждой – $200 тыс. (обычная московская “двушка”), то есть общая сумма сделки – $400 тыс. Даже по минимальной ставке (2%) гонорар риелтера должен составить $8 тыс. Трудозатраты же риелтера не зависят от параметров квартиры. Получается, что выплачиваемый клиентом гонорар является чем-то вроде налога на продаваемое и/или приобретаемое имущество.

Ну да ладно, процент от суммы сделки берут посредники на многих рынках. Вопрос лишь в адекватности. $8 тыс. для частного лица – сумма серьезная. По идее такие деньги за работу должны брать высококлассные профессионалы, умеющие что-то такое, чего не в состоянии сделать сам клиент, или располагающие особыми ресурсами, возможностями и т. п. Собственно, именно в этом – в своих сверхспособностях – и пытаются убедить клиентов риелтеры. И нередко это им удается. Магические слова “получить справку в БТИ”, “собрать документы в ЖЭКе”, “вести поиск по особым базам” и т. п. многих клиентов впечатляют.

Однако если бы они знали, что за всем этим кроется, то наверняка предпочли бы основную часть работы выполнить сами.

Вот за что берут комиссионные риелтерские агентства: поиск покупателя/продавца, сбор документов, проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры, организация проведения сделки (участие в переговорах, составление договора купли-продажи, присутствие в нотариальной конторе, в банке и т. п.). Но чтобы найти покупателя, достаточно дать объявление в интернете или газете “Из рук в руки”, найти продавца – наоборот, просматривать объявления в тех же источниках.

95% всех продаваемых на рынке квартир – напрямую или через агента – по сей день обязательно появляется в газетах “Из рук в руки”, “Квартира, дача, офис”. Можно также воспользоваться новой интернет-базой WinNER. Доступ к ней имеют все желающие, оплачивая абонентскую плату.

Если не лениться и тратить всего полчаса в день на просмотр объявлений в газетах и интернете, то можно сэкономить на поиске вариантов. По словам экспертов, наёмный агент по недвижимости будет действовать точно так же и ничего иного предложить не сможет. Найти же покупателя вообще не проблема: дал объявление (бесплатно или за сущие гроши) – и принимай звонки.

Напрягает несколько раз ответить по мобильнику “всяким придуркам”? А сэкономленные на этом $3-5 тыс. тоже напрягают? Конечно, поиску покупателя/продавца сопутствуют показ своей квартиры и просмотр предлагаемых. Но и на этом этапе наличие риелтера вовсе не обязательно: смотреть и показывать, как правило, тоже вам придётся. Что касается общего срока поиска, то “купить время” всё равно не получится: если нужных вариантов на рынке нет, то и риелтер ничем не поможет.

Теперь о сборе документов. Да, в очереди в БТИ ради двух бумажек придётся посидеть. И за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии задолженностей по квартплате тоже зайти придётся куда надо. Но все эти “муки” стоят тех $2 тыс., которые пришлось бы выложить риелтеру. Ну а если уж совсем невмоготу, можно выдать нотариально заверенную доверенность члену семьи. Кстати, риелтер без вашей доверенности тоже ничего не сделает.

В риелтерских агентствах все эти операции выполняют стажеры, курьеры – люди, риелтерами не являющиеся. Однако именно эти операции и приносят риелтеру львиную долю в общем гонораре. А клиент всё равно будет в той или иной мере во всём участвовать – за свои же деньги.

Теперь остаются проверка юридической чистоты покупаемой квартиры, переговоры об условиях сделки (последовательность выписки, переселения, передачи денег и т. д.) и, конечно, непосредственно оформление договора купли-продажи. Эксперты рекомендуют на этом этапе всё же воспользоваться услугами риелтера, хотя при желании всё это тоже можно проделать самостоятельно, сэкономив существенные средства.

Если отбросить всю “тупую” часть работы риелтера (показы-просмотры, работа с объявлениями и т. п.), то квалифицированная её составляющая тянет именно на $400-1600, а вовсе не на $8 тыс.

Риелтразвод

Людей, готовых платить риелтерам, на рынке достаточно. Казалось бы, за 2-6% от сделки риелтеры должны буквально облизывать таких клиентов. Но на самом деле всё обстоит иначе.

Алиса Никольская, обозреватель интернет-газеты “Взгляд”: “Мне досталась в наследство квартира в районе метро “Университет”. Поскольку жить там я не собираюсь, я решила ее продать через агентство и подобрать себе другую, в более устраивающем меня месте. Обратилась я в агентство “БЕСТ-Недвижимость”. Мы заключили договор на три месяца – господа агенты сказали, что этого времени с лихвой хватит, чтобы все сделать.

С меня взяли $500 – сказали, что эти деньги пойдут и на размещение данных о квартире в разных базах, и на рекламу, и на аванс в счёт гонорара агенту. Под расписку взяли документы на квартиру и ключи. Далее время остановилось. Мои попытки выяснить, делается ли что-нибудь, успехом не увенчались: риелтерша то не брала трубку, то говорила, что “сейчас не может ничего сказать”. В таких вот бесплодных переговорах прошли отведённые три месяца. Мне даже неизвестно, показывала она кому-то квартиру или нет. В день окончания срока договора я отправилась в агентство вызволять свои бумаги на квартиру и расторгать договор”.

Документы и ключи Алисе тогда отдали, но деньги агентство не вернуло. Вот как прокомментировал данную ситуацию Михаил Гороховский, председатель претензионной комиссии “БЕСТ-Недвижимости”: “По окончании договора на оказание услуг клиенту выставляется акт выполненных работ, которые он может принять и оплатить по тарифу либо не принять. В таком случае клиент может обратиться в претензионную комиссию. И если возникает малейшее подозрение в том, что объёмы выполненных работ завышены, то клиенту будет немедленно возвращена разница, а виновные наказаны. Жаль, что недовольная Алиса так безропотно ушла. В нашем договоре даны реквизиты как претензионной комиссии, так и комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риелтеров. Жаль, что клиенты нечасто читают документы”.

Или вот ещё довольно распространенный вариант нехитрого заработка на клиенте.

Клиент звонит в агентство, и ему говорят: “Приезжайте к нам, подпишем договор, внесёте предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры”. Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры – нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит – ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом – вносит ему аванс, второй – с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги.

Далее продавец передумывает и отдаёт клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор – если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным.

Кстати, чаще всего договор о поиске квартиры и обслуживании клиент заключает и без наличия конкретного варианта. Получается, что, внеся аванс за услуги агентства по конкретному подходящему ему варианту, клиент фактически становится заложником формального договора, по которому этот самый аванс ему не вернут уже никогда. Нет, вернут, конечно, если агентство не сможет предоставить те самые 5-10 вариантов квартир, “соответствующих требованиям”.

Ну так они и предоставят. Только соответствие будет именно тем размытым, неконкретным требованиям, которые указаны в договоре. В итоге клиент либо просто потеряет сумму аванса, либо от безысходности будет вынужден совершить невыгодную покупку.

Если агент привёл клиента на “продаваемую” квартиру, это ещё не значит, что эта квартира продаётся: она может быть уже продана, а может и вообще не продаваться, агент-мошеник с хозяином-подельником просто так зарабатывают. На рынке появились конторы, которые только таким образом и получают деньги: не продавая ни одной квартиры, они имеют стабильный и не облагаемый налогами доход (ведь аванс, как правило, не проходит по бухгалтерским документам).

Если риелтер одновременно в одной сделке оказывает возмездные услуги и продавцу, и покупателю, то возникает конфликт интересов. Потому что непонятно, чьи же интересы риелтер представляет. Во многих странах подобное законодательно запрещено. Но в России юридического запрета нет. И у нас это, увы, обычная практика.

Хотя никто не может заставить клиента подписать договор на условиях, явно ущемляющих его права, то есть клиент вправе такой договор не подписывать либо требовать внесения в него изменений. К тому же, согласно закону “О защите прав потребителей”, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. То есть если агентство подтвердит (что весьма проблематично), что фактически, согласно подтверждающим документам, истратило на исполнение конкретного договора именно с этим клиентом заявленные в качестве залога $1-2 тыс., тогда действия агентства правомерны. Во всех прочих случаях при отказе клиента от услуг агентства, а также в случае, если клиенту не подобрали искомую квартиру (оказали услугу недолжным образом), агентство должно вернуть ему деньги.

Другой весьма распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а “нарушением профессиональной этики”. Речь идёт об утаивании от клиента истинной стоимости сделки. То есть помимо причитающейся суммы комиссионных риелтер получает разницу между озвученной клиенту ценой и реальной. Пример – история из письма нашего читателя.

Риелтерскому агентству было поручено превратить однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке в не самых отдалённых районах в одну квартиру побольше. То есть произвести равноценный обмен. Агентство с задачей справилось: продало активы нашего читателя и приобрело ему квартиру в Бутове. Но случайно уже после заключения сделки выяснилось, что квартира клиенту была куплена на $120 тыс. дешевле его старой жилплощади. Это, конечно, скорее исключение, чем правило: большинство клиентов более или менее адекватно оценивают рыночную конъюнктуру. Однако “левый” навар на клиенте в размере $10-30 тыс. встречается сплошь и рядом.

У таких риелтеров давно отработана и техника убеждения клиентов. Например, двум невнимательным женщинам, матери и дочери, один ловкий риелтер впарил квартиру на последнем этаже, причём без всякой полагающейся за это скидки. Завёл покупательниц в лифт 15-этажного дома. Покупательницы сами нажали кнопку “14” на панели лифта, вышли на лестничную площадку, увидели, что лестница там не заканчивается, а идёт выше, на последний этаж.

Посмотрели квартиру – всё понравилось. Квартиру приобрели. Когда же покупательницы получили ключи и пришли в купленную квартиру, то оказалось, что она на последнем этаже. Просто дом стоит ступенькой, часть подъездов 15-этажные, а часть – 14-этажные. В их случае 14-й этаж был последним, 15-я кнопка на панели лифта оказалась “немой”, а лестница вела на технический этаж. Когда позвонили риелтеру, тот заявил, что обо всем предупреждал.

Широко распространенный прием – “облагораживание” инфраструктуры вокруг продаваемой квартиры. Нередко покупатель обращает внимание не только на жилье, но и на “качество” соседей, чистоту в подъезде, безопасность и т. д. Перед показом квартиры дальновидный риэлтер наведёт порядок: даст алкашам, сидящим на лавочке у подъезда, бутылку водки, чтоб в этот день “не отсвечивали”, постелет на время визита покупателя в подъезде ковер, поставит цветы, столик с “консьержем”…

Риелтор не гарантирует безопасность сделки

Одно из главных преимуществ при проведении сделки с участием риелтера, на которое активно напирают в своей рекламе агентства недвижимости, заключается в том, что опытный и добросовестный риелтер оценит юридическую чистоту покупаемой квартиры и убережёт от риска. Однако на деле это случается редко.

В основном проверка юридической чистоты квартиры проводится с помощью анализа двух документов – архивной выписки из домовой книги и выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из домовой книги содержится информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире, то есть можно понять, кто потенциально может иметь на неё права. По выписке из ЕГРП можно узнать о составе собственников, наличии обременений, сколько раз совершались сделки с этой квартирой, и если она перепродавалась много раз, это может служить сигналом к тому, что её не стоит приобретать.

Если квартира была получена по наследству, можно обратиться к нотариусу, и он даст информацию о наследниках. Чаще всего информация в этих документах соответствует действительности, однако полную гарантию юридической чистоты вам не даст ни одно агентство недвижимости.

Риелтер может ничего не проверять, а просто скажет клиенту: проверка сделана – спи спокойно. А бывает, что риелтер и посмотрит документы, но не сумеет их грамотно оценить. На рынке много не просто неопытных, а абсолютно безграмотных и неквалифицированных агентов. Такому даже если и показать бумажку, всё равно ничего в ней не поймет.

Фраза в договоре “риелтерское агентство несет ответственность за сделку” ничего не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, её сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никоим образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной.

Агенты могут лишь рекомендовать клиенту воздержаться от покупки недвижимости, которая вызывает сомнения, представив отчёт о проверке документов и обстоятельств, связанных с квартирой. Что касается ответственности за последствия сделки, то здесь уместно спрашивать с государства (с Федеральной регистрационной службы, в частности), которое заверяет легитимность и законность договора купли-продажи своей гербовой печатью, подтверждая тем самым ее неоспоримость. Хотя на практике оно тут же прячет голову в кусты, предоставляя разбираться с проблемами самим же собственникам и риелтерским компаниям.

Словом, согласно действующему российскому законодательству, агентство недвижимости не может нести ответственность за сделку. Можно застраховать риск утраты права собственности. Если риски покупателя застрахованы, то в случае признания сделки купли-продажи недействительной стоимость квартиры ему выплатит страховая компания.

В случае каких-либо проблем у клиента, возникших по вине риелтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. То есть клиент через суд может взыскать с агентства сумму гонорара, хотя не всегда полностью. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет. Но риелтеры стараются уйти и от такой ответственности.

Многие крупные агентства заставляют клиентов на определенном этапе подписать бумагу “о непредъявлении претензий”. То есть когда все стороны договорились, клиент уже расслабился, ему в кипе других бумаг на подпись подсовывается некий акт о проделанной работе, который имеет хитро сформулированные пункты, дескать, “претензий к исполнителю не имею”, “впредь обязуюсь никаких претензий не предъявлять”. Если же клиент откажется эту бумагу подписывать, то сделка просто не состоится.

Контроль качества услуг на рынке недвижимости

Разумеется, на рынке работают не одни только шарлатаны и недоучки. Немало и дорожащих своим добрым именем и репутацией профессионалов. При этом, как отмечают эксперты, велика вероятность нарваться на некачественную услугу именно в большом и раскрученном агентстве, постоянно рекламирующемся на всех углах.

В больших агентствах и текучка кадров больше. Но и сделок больше, хотя бы и от “одноразовых” агентов. Они могут позволить себе терять клиентов пачками, зная, что завтра на трубный зов газетного зомбирования придут другие.

Редко когда в больших агентствах организован реальный контроль именно за качеством сделок, проводимых агентами. Единственное, за чём обычно следит руководство, – чтобы агент не работал “налево” и не пронёс гонорар мимо компании.

Многие агенты, недавно заделавшиеся риелтерами, понимают, что это не их профессия. Таким главное по-быстрому бабки срубить. Естественно, их при этом не интересует ни личная репутация на рынке недвижимости, ни репутация трудоустроившего их агентства.

Как же контролировать качество услуг на рынке недвижимости? Некоторые предлагают вернуться к лицензированию. Хотя лицензирование – не панацея для привлечения высокопрофессиональных кадров на рынок недвижимости. Большинство афер с квартирами происходило как раз в период обязательного лицензирования. Рекомендации решают гораздо больше, чем цветная бумажка на стене переговорной.

Вероника Панкова, председатель комитета по защите прав потребителей риелтерских услуг Московской ассоциации риелтеров (МАР): “Отмена лицензирования – это плохо, очень плохо! Явно кому-то было нужно дестабилизировать рынок. При его отсутствии я голосовала за обязательную сертификацию всех фирм, входящих в МАР, – это то малое, что мы можем сделать. С лицензированием было бы больше порядка”.

Конечно, в случае принятия закона о риелтерской деятельности, были бы чётче регламентированы стандарты оказания риелтерских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность, но вряд ли это избавило бы рынок недвижимости от мошенников.

Многие участники рынка полагают, что лицензировать-сертифицировать нужно не агентство в целом, а каждого риелтера в отдельности, чтобы повысить персональную ответственность специалистов.

Источник: Коммерсант-Деньги