Безопасность

Квартиры «по дешёвке» от застройщика. Подводные камни

19.05.2006

Приобрести недвижимость на супервыгодных условиях сегодня предлагают многие компании — Москва увешана различного рода рекламными объявлениями. Однако верить им стоит с большой осторожностью. Как показало исследование рынка рекламы, проведенное Ассоциацией строителей России (АСР), в Москве и Подмосковье действует минимум 19 организаций, предлагающих гражданам «быстро и дёшево» решить жилищные проблемы.

Об услугах компаний можно узнать по многочисленным объявлениям типа «продажа квартир в рассрочку», «народная ипотека», «предоставление доступного жилья», «ипотечные (или жилищные) ссуды», «квартиры в кредит». По данным АСР, более 50% организаций указывают процентные ставки от 0 до 1% годовых, 25% компаний предлагают займы под 3% годовых и 21% — под 4% годовых. Как считают в АСР, подобные предложения вводят потребителей в заблуждение, так как «содержат недостоверную информацию в отношении ставок по ипотечным кредитам».

Впрочем, никто из компаний, исследованных АСР, напрямую не признается в том, что занимается выдачей ипотечных кредитов, ведь по закону кредиты могут выдавать лишь банки и НКО (небанковские кредитные организации), к которым жилищные кооперативы и потребительские общества, активно рекламирующие свои услуги, не относятся. Если кредитный договор заключен кооперативом без участия банка, эта сделка признается ничтожной и её можно оспорить.

Поэтому в большинстве предложений речь идёт о ссудах и займах, которые могут выдавать все желающие. Основная проблема рекламы «дешевых кредитов» лежит в иной плоскости, нежели прямое нарушение закона: «глотая» приманку в виде низкой процентной ставки или стоимости квадратного метра, потребитель видит только верхушку большого айсберга под название «жилищный кооператив», «потребительское общество» или «центр кредитования». И здесь у заёмщика существует опасность по меньшей мере трёх заблуждений.

Заблуждение первое: кредит.

Когда вы видите рекламное объявление со словами «ипотека» или «предоставление займа» под 0% или 2% годовых, надо понимать: речь не может идти о банковском кредите, так как минимальные ставки на рынке — 11% годовых в рублях и 9,9% в валюте, а ни один финансовый институт себе в убыток работать не будет.

Низкие проценты возможны в двух случаях (мошеннические схемы мы не рассматриваем): когда строитель предоставляет дольщику рассрочку платежа при покупке квартиры в новостройке или когда недвижимость приобретается через жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и союзы взаимного кредитования (СВК). Ни одна из этих схем ипотекой не является. Не упоминая основных ее признаков, отметим некоторые моменты. Рассрочка даётся, как правило, на очень небольшой период времени — до шести месяцев, в то время как ипотечный кредит предоставляется на длительное время — до 30 лет.

Вступая в ЖНК и СВК, пайщик накапливает сумму, равную 30% или 50% от стоимости квартиры, после чего может купить жилье на вторичном рынке или в домах-новостройках. В выборе объектов клиент ограничен (они должны быть одобрены руководством кооператива или союза), так как недостающие 50-70% выдаются из общего паевого фонда под небольшой процент, формально считающийся ежегодным членским взносом.

Главный минус СВК — отсутствие закона, регулирующего их деятельность. Пайщикам кооперативов в этом смысле «повезло» больше — вступил в силу 215-й закон о ЖНК, где чётко, хотя и не слишком дальновидно («Ф.» № 2), прописаны все их нормы деятельности. Контролирующим органом назначена Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), которая приступила к составлению реестра ЖНК, приняла нормы их отчётности. Вроде бы всё поставлено под контроль. Но ни в одном из приведённых в обзоре АСР рекламных объявлений аббревиатура ЖНК не встречается.

Названия организаций, предлагающих «беспроцентные займы», весьма разнообразны: потребительское общество, общество взаимного кредита, ипотечный кооператив, жилищно-строительный кооператив. Однако деятельность этих организаций не регулируется законом о ЖНК. И никаким другим тоже. На сайте одного МЖСК (молодёжного жилищно-строительного кооператива) в разделе «Гарантии» утверждается: компания является некоммерческой организацией, действующей в соответствии с законодательством РФ.

При этом не упоминается, что все законодательство умещается на одной небольшой страничке — в 116-й статье Гражданского кодекса, где даётся определение кооператива, а также перечень обязанностей его членов. Ничего про гарантии прав потребителя там не сказано. «С точки зрения финансов кооперативная пирамида может существовать только при значительном притоке числа пайщиков и грамотном и честном управлении. Безусловно, такие объединения есть, но и доля мошенников достаточна.

Законность деятельности ЖСК и других «потребительских кооперативов» под большим вопросом. Прошлой осенью зампред ФСФР Сергей Харламов обещал сделать запрос по всем организациям, которые занимаются привлечением денежных накоплений граждан. Если по уставу и другим документам станет очевидно — организация занимается типичной деятельностью жилищно-накопительного кооператива, ей будет предложено либо войти в реестр ЖНК и работать в рамках нового закона, либо прекратить свою деятельность.

Заблуждение второе: бесплатные деньги.

«Кооперативная» помощь вовсе не безвозмездна. При вступлении в большинство подобных обществ человек платит вступительный взнос в размере 2-5% от предполагаемой суммы квартиры. Эти деньги не возвращаются потребителю, даже если на каком-то этапе он решит выйти из объединения. Кроме того, он платит ежегодный членский взнос — 2-5% от стоимости квартиры. Размер платежа, как правило, зависит от выбранного тарифного плана. Чем дольше срок накопления, тем меньше процент. В некоторых организациях также предусмотрены отдельные отчисления в резервный фонд — от 0,5 до 2%. Таким образом, в совокупности ежегодно может набегать 5-7%, и пайщик платит их ещё до того, как он въедет в новую квартиру.

Заблуждение третье: дешевое жилье.

АСР в своем обзоре приводит образцы объявлений, где застройщики продают жилье в новостройках по невероятно низким ценам. Большая часть рекламы (82%) относится к продаже квартир в городах ближайшего Подмосковья.

По мнению представителей АСР, подобные расценки не имеют ничего общего с реальностью. Такого же мнения придерживаются и другие профессионалы. Слишком низкие цены должны наводить на мысль: либо у компании не всё в порядке с документацией на объект, либо, что более вероятно, условия договора предусматривают возможность дальнейшего изменения цены.

С другой стороны, если уровень цен на объекты ниже рыночного, это не всегда однозначно указывает на ненадежность застройщика. Например, если начинается застройка большого жилого района, то на начальном этапе продаж возможен демпинг со стороны застройщика или рекламная акция. Потом цена последовательно увеличивается. Это нормальная практика. Принимая решение о покупке в таком случае, необходимо навести справки о застройщике и его планах. Даже небольшая проверка через интернет уже способна многое прояснить.

Если же потребитель решился рискнуть и купить квартиру «по дешёвке», специалисты советуют не жалеть денег хотя бы на страхование рисков. Государственный надзор за страховыми компаниями значительно более строгий, чем за деятельностью застройщиков. При заключении договора привлекайте юристов, чтобы при наступлении часа «Икс» страховая компания не отказалась от выплат, ссылаясь на какой-то малозаметный пункт.